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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎/奚正辉

时间:2024-06-16 17:10:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8185
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买方贷款不及时,卖方解约须谨慎

奚正辉


  案例:2009年4月,夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋,签署了房地产买卖合同,合同第6条约定:甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条:乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,逾期超过10日的,甲方有权解除合同,并要求乙方赔偿总房款的20%。付款协议第2条约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,贷款金额为140万,若贷款金额不足或银行未批准,乙方于送件当日现金补足。第3条约定:待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件,于银行取得它证后7日内放款给甲方。

  合同签订当日夏某支付了首付款61万,后夏某由于信用卡有逾期还款记录,中国银行未予批准其贷款,直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
  顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师,本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定:当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼,要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约,是否逾期付款,庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见:

1、付款协议作为买卖合同正文的补充,若两者有矛盾,以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间,是双方在打印买卖合同时必须填写的时间,若该时间不填写,买卖合同是无法打印的,故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定:乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续,待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间,只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内,夏某贷款未批准前,双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款,签订合同当日就向中国银行申请贷款,预审通过后,发现后信用卡逾期还款的记录,中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司,找到招商银行,招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为,其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约,因为房价上涨顾某要求加价,夏某没有同意,顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

  最终法院也采纳了本律师的意见,判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多,笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
  本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外,还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期,但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前,就不会发生问题,若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后,就发生矛盾了,有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心,文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂,但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程,其次要熟悉交易的相关法律及政策,最后要有一定的文书写作表达能力。
  若本案没有约定贷款的日期,或者约定了乙方贷款办理的日期,那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期,那么双方必须在约定的日期办理交易过户,乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户,那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限,乙方不能办理,那么甲方也可以追究乙方的违约责任,甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



关于柳州高新技术产业开发区若干政策的规定

中共广西柳州市委员会 柳州市人民政府


中共柳州市委员会

柳州市人民政府

柳发[1996]33号


关于柳州高新技术产业开发区若干政策的规定

第一条 本规定适用于柳州高新技术产业开发区〈以下简称高新区〉。

第二条 本规定所称高新技术企业,是指在柳州高新区注册并经广西壮族自治区发展高新技术产业领导小组批准认定的企业〈以下简称高新企业〉。

第三条 高新企业从被认定之日起,减按15%的税率征收所得税。当企业产品出口产值占本企业当年总产值50%以上时,经高新区管委会批准,由高新区财政返还己交所得税的百分之三十。

第四条 在高新区注册的新办企业,凡符合高新区产业发展规划的,经高新区税务分局批准,自开办之日起,免征所得税三年。

第五条 在高新区新办的企业,被认定为高新企业,从被认定之日起,经高新区税务分局批准,免征所得税两年。新办的生物工程、精细化工、电子技术、激光技术、新材料产业的高新技术企业从被认定之日起,免征所得税两年,增值税的地方收入部份在两年内由高新区财政返还企业。

第六条 在高新区投资建设规模较大的高新技术项目,在批准的还贷期内,企业上缴的所得税和增值税的地方收入部份,经高新区管委会批准,由高新区财政返还给企业,专项用于项目还贷。

第七条 市内原有企业被认定为高新企业(当多产品时,应将高新产品单独核算,自负盈亏),从被认定之日起,该企业所有高新产品新增部分减按15%税率征收所得税。

第八条 高新区的小型企业和进入孵化器孵化的企业经高新区税务分局批准,实行定额征税(即双定征税)三年。

第九条 在高新区注册的技术先进的外商投资企业,从开办之日起享受新办高新技术企业的政策。

第十条 在高新区的外商投资企业.将所得利润直接再投资的优惠政策:
(一)直接再投资于该企业,经营期不少于五年的,经高新区税务分局批准,退还再投资部分己缴纳所得税的40%税款。再投资不满五年撤出该投资的,应缴回己退税款;
(二)直接再投资用于扩建出口产品企业,或在高新区兴办高新企业,经营期不少于五年的,经高新区税务分局批准,全部退还再投资部分己缴纳所得税税款。再投资不满五年撤出该项投资的,应缴回己退税款。

第十一条 柳州市辖区以外的企事业单位或者个人到高新区独办或联办高新技术企业,从被认定之日起,经高新区税务分局批准,免征所得税两年后再对其外来投资方所获利润,减半征收所得税五年。

第十二条 在高新区投资兴建基础设施的企业,以及从事商贸、餐饮、旅游、宾馆、服务等第三产业,经高新区税务分局批准,自开办之日起,免征所得税一年。

第十三条 在高新区转让土地使用权兴办企业,免征土地使用税、减半征收固定资产投资方向调节税, 同时免征房产税三年。

第十四条 高新区企业为开发新技术、研制新产品所需的费用,按实际发生额,经高新区税务分局审查批准,可在税前列支。

第十五条 高新企业用于高新技术开发和高新产品生产的仪器、设备,可实行快速折旧,年限为5~10 年。

第十六条 对新办的独立核算的从事咨询业(包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业)、信息业、技术服务业的企业或经营单位,自开业之日起,经高新区税务分局批准,免征所得税两年。

第十七条 高新区企事业单位进行技术转让,以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得,年净收入在50万元以下的免征所得税;超过的部分,依法缴纳所得税。

第十八条 高新区内科研单位,大专院校及各类科技事业单位进行技术转让的所得免征营业税。对科研单位和大专院校服务于各业的技术成果转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入免征所得税。对各类科技事业单位进行技术转让,以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术性收入,年净收入在50万元以下的,免征企业所得税;超过的部分,依法缴纳所得税。

第十九条 高新区大专院校和中小学校出资自办的企业免征所得税。

第二十条 科技和管理人员可以兼职、借调、停薪留职等形式进入高新区兴办、领办、承包高新企业、高 新区劳动人事处按规定给予办理有关手续,并可享受高新企业科技与管理人员的优惠政策。

第二十一条 属市政府收取的土地使用权出让、转让、房地产出租转让的收益、高新区征收的各项规费,全额留给高新区用于高新区建设,高新区管委会免交以上各项的税费。

第二十二条 高新区企业同时享受国家、广西壮族自治区、柳州市规定的其它优惠待遇。

第二十三条 对兴办高新技术产业有贡献的科技人员和管理人员;对引荐国内科研单位、大专院校和企事业单位到高新区兴办高新技术企业或引进高新技术项目的人员;对引进国内外资金的有功人员,按规定给予奖励。

第二十四条 对已被认定的高新企业,由高新区进行年度考核,对连续两年不符合高新技术企业条件者,经自治区发展高新技术产业领导小组批准,不再享受本规定给予高新企业的各项优惠政策。

第二十五条 本规定由柳州高新区管委会解释。

第二十六条 本规定自下发之日起实施,原《柳州高新技术产业开发区若干政策规定》〈柳政发〔1992〕62号)同时废止。

(1996年4月15日)


淄博市户外广告管理办法

山东省淄博市人民政府


淄博市户外广告管理办法
淄博市人民政府



淄博市政府第61次常务会议审议通过

第一章 总则
第一条 为加强户外广告管理,规范户外广告活动,维护广告主、广告经营者和消费者的合法权益,促进户外广告健康发展,根据《中华人民共和国广告法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称户外广告,是指在公路留地、铁路留地、城市道路、绿地、广场、房屋等建筑物或空间以及市政设施、交通工具上设置、绘制、张贴、悬挂(以下简称设置)各种形式的户外商业广告。
本办法所称广告主,是指为推销商品或提供服务,自行或委托他人设计、制作、设置、发布户外广告的法人、其他经济组织或个人。
本办法所称广告经营者,是指受户外广告主委托提供户外广告设计、制作、发布的法人、其他经济组织或个人。
第三条 本市行政区域内从事户外广告活动的单位和个人,必须遵守本办法。
第四条 从事户外广告活动,应当遵守法律、法规,遵循公平、诚实信用的原则。户外广告的内容应当真实、合法,符合社会主义精神文明建设的要求。
第五条 市、区县工商行政管理机关是本行政区域内户外广告的监督管理机关。
规划、建设、交通、物价、公安、公用事业等部门应当根据各自职责,协同工商行政管理机关做好户外广告的监督管理工作。

第二章 户外广告登记
第六条 户外广告的设置规划,必须符合城市规划。
各区户外广告的设置规划,由市工商行政管理机关会同市规划、建设、交通、公安、公用事业等部门编制,报市人民政府批准后,由工商行政管理机关监督实施。
各县户外广告的设置规划,由工商行政管理机关会同建设规划、交通、公安等有关部门编制,报县人民政府批准后,由工商行政管理机关监督实施。
第七条 在城市规划区内设置大型户外广告,应当征得建设行政主管部门的同意和城市规划行政主管部门的批准;在道路上设置广告,应当经公安交通管理机关批准。
前款所列部门在审批时应在7日内答复,逾期不答复的,视为同意。
第八条 户外广告登记,广告经营者应当向设置地工商行政管理机关提出登记申请,并提交下列证明材料:
(一)营业执照;
(二)广告经营许可证;
(三)广告设计图样;
(四)场地使用协议;
(五)按本办法第七条规定,需经有关部门批准的,应当提交批准的文件。
第九条 工商行政管理机关应当在接到申请之日起7日内作出审查决定,并书面通知申请人。
经审查符合条件的,准予登记,发给《淄博市户外广告设置登记证》(以下简称《登记证》);不符合条件的,说明理由,退回申请。
第十条 《登记证》应当核准户外广告设置的有效期限。期满后需继续设置的,应当在有效期满前15日内向原登记机关办理续设手续,逾期不办理的,由登记机关注销其《登记证》。
第十一条 广告主利用自身场地设置用于自我宣传的户外广告,应当向设置地工商行政管理机关提出登记申请,并提交本办法第八条第(一)、(三)、(五)项规定的材料,经工商行政管理机关审查,取得《登记证》后方可设置。
第十二条 已经批准设置的户外广告,需要变更登记事项的,应当向原登记机关申请办理变更登记。登记机关应当在接到申请文件之日起7日内作出是否准予变更登记的决定。
第十三条 张贴户外广告的单位和个人,应当持有关证件向张贴地工商行政管理机关申请登记。工商行政管理机关应当在接到申请之日起2日内作出审查决定。同意张贴的,加盖准予张贴的印章,注明有效期限后,贴入公共广告栏或指定位置内;不同意张贴的,说明理由,退回申请。

第十四条 发送、邮寄散页、图书、包装等各类印刷品广告的单位和个人,应当持有关证件,向市级工商行政管理机关申请登记。经审查,符合规定的,核发《印刷品广告发布登记证》。
第十五条 各类展销会、订货会、交易会、开业庆典活动、文体活动等,需设置临时性户外广告的,活动举办单位应当向设置地工商行政管理机关提出申请。经批准后,在活动举办前7日内设置,活动结束后3日内清除或拆除。

第三章 户外广告管理
第十六条 广告经营者必须办理《广告经营许可证》和营业执照,取得户外广告经营权后,方可经营。
广告主委托设计、制作、设置户外广告的,应当委托有合法广告经营资格的经营者承办。
广告经营者、发布者制定的户外广告服务收费标准,应当按规定向工商行政管理机关和物价部门备案。
第十七条 户外广告必须按登记批准的地点、形式、规格、时间等内容设置;未经批准,不得擅自更改。
第十八条 广告主或广告经营者应当在领取《登记证》之日起三个月内设置户外广告。
户外广告登记后,三个月内未予发布的,应当向原登记机关申请办理注销登记。
第十九条 户外广告中使用的文字、汉语拼音、计量单位等,应当符合国家规定,书写规范准确。
第二十条 经批准设置的户外广告,必须在其右下角标明《登记证》编号、设置单位及设置时间。
第二十一条 有下列情形之一的,不得设置户外广告:
(一)利用交通标志的;
(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的;
(三)妨碍生产或者人民生活,损害市容市貌的;
(四)国家机关、文物保护单位和各名胜风景点的建筑控制地带;
(五)市、区县人民政府禁止设置户外广告的区域。
第二十二条 各种户外广告设施的设计、制作和安装、设置应当符合相应的技术、质量标准,牢固安全、整洁美观。
广告破损、脱色、影响市容市貌、损坏绿化、妨碍交通、危及公共安全或造成噪声等环境污染的,设置者应当及时整修、加固或拆除。
第二十三条 经批准发布的印刷品广告,必须标明发布单位名称、地址、印刷品广告发布登记证号,并不得妨碍公共秩序、社会生产及人民生活。
第二十四条 在户外广告经营中,禁止任何形式的垄断和不正当竞争行为。
任何部门不得滥用权力或独占地位使其所属经营机构垄断或变相垄断户外广告经营,排斥其他经营者。
第二十五条 任何单位和个人不得侵犯广告主、广告经营者的合法权益,不得随意损坏、拆除或遮挡户外广告。
因城市建设或其他特殊情况需要拆除户外广告的,应先征得工商行政管理机关和规划部门的同意,并书面通知广告主。
第二十六条 市区繁华路段的户外广告经营权,可由政府公开拍卖。取得经营权的经营者不得再进行转让。
第二十七条 工商行政管理机关进行户外广告登记,可按国家有关规定收取登记费,其他部门不再收取有关审批、管理费和押金。
市政、园林、交通、公用事业等部门、单位收取户外广告场地、设施临时占用费的,国家或省政府有明确规定的,按规定执行;无明确规定的,必须经市物价部门批准,并严格按照批准的项目和标准收取。
设置户外公益广告免交登记费。

第四章 罚则
第二十八条 广告主、广告经营者违反本办法规定的,由工商行政管理机关视其情节轻重,分别作出如下处罚:
(一)未经登记,擅自设置户外广告的,责令限期拆除或者清除,没收违法所得,可以并处5000元以下罚款;
(二)《登记证》有效期满后,未办理续设手续的,注销其《登记证》,并责令限期拆除或者清除;
(三)未按《登记证》规定的登记事项发布户外广告的,责令限期改正;逾期未改正的,责令限期拆除或者清除,并注销其《登记证》;
(四)设置户外广告,未按规定标明《登记证》编号、设置单位及设置时间的,责令限期改正,可以并处2000元以下罚款;
(五)设置的户外广告破损、脱色、危及公共安全的,责令限期整修或者拆除,造成财产损失或人身损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任;
(六)未经登记或未按登记事项张贴、散发印刷品广告的,责令停止发布,可以并处5000元以下罚款。
对责令限期拆除、清除或整修的户外广告,广告主或广告经营者在规定的期限内未执行的,由工商行政管理机关强制拆除、清除或整修,其费用由被处罚者承担。
第二十九条 违反本办法第七条规定的,由规划、建设、公安等部门按照有关法律、法规规定处理。
第三十条 违反本办法第二十六条规定的,由政府收回经营权,并由工商行政管理机关处以5000元以上2万元以下罚款。
第三十一条 有关部门、单位违反本办法第二十七条规定的,由物价部门责令将全部收费款退还给交费单位或个人,并依法予以处罚。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第三十三条 工商行政管理机关和其他行政机关的工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由所在单位或者行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1997年12月23日