浙江省温州市人民政府


温州市住宅小区物业管理暂行办法

温政令第48号


经研究，决定对《温州市住宅小区物业管理暂行办法》作部分修改。现予重新发布，自发布之日起施行。




市 长

二○○○年十月二十一日



温州市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，规范住宅小区物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、《浙江省住宅区物业管理办法》和国家有关规走，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主，公用配套设施比较齐全并具有一定规模的居住区。每个住宅小区的具体区域由县（市、区）人民政府及其物业管理行政主管部门按照住宅与公用配套设施的相关情况确定。
本办法所称的业主，是指住宅小区内各类房屋的所有人。非业主使用人根据业主委托，可以享受业主的权利，并承担相应的义务。
本办法所称的物业管理，是指业主委托物业管理企业对住宅小区的各类建筑物及其公用配套设施和公共场地提供维护、修缮服务，并对住宅小区的环境卫生、绿化、保安、交通设施等项目进行管理和维护。
本办法所称的物业管理企业，是指具备相应资质条件，经过登记注册，经营住宅小区物业管理服务的企业。
第四条 物业管理按照专业服务与业主自治相结合，行业管理与属地监督、指导相结合的原则进行。
第五条 温州市房产管理局是全市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），主管全市住宅小区的物业管理工作，各县（市、区）的物业管理行政主管部门[以下简称县（市、区）物业主管部门]主管本行政区域内住宅小区的物业管理工作，业务上受温州市房产管理局的指导和监督。
城管、规划、公安、工商、物价、市政公用等部门按照各自的职责分工，对住宅小区物业管理进行监督、检查和指导。
各县（市、区）人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导。街道办事处、乡（镇）人民政府协助物业主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第六条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）根据国家、省物业管理的法规、规章及本办法的规定，制定有关物业管理措施和示范文本；
（二）部署全市物业管理工作规划和年度计划，检查、指导全市的物业管理工作；
（三）负责全市物业管理企业资质的审查和发证工作；
（四）负责物业管理人员的业务培训，指导全市住宅小区物业管理的达标、创优、升级工作；
（五）参与鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内新建住宅小区的竣工验收，并负责鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内住宅小区物业维修专项资金的收取、管理和使用；
（六）法规、规章和本办法规定的其它工作。
第七条 县（市、区）物业主管部门的主要职责是：
（一）宣传、贯彻国家、省物业管理的法规、规章和本办法，制定和实施本辖区实施物业管理的规划和年度计划；
（二）指导组建辖区内住宅小区业主委员会，对物业管理企业进行检查和监督；
（三）协调辖区物业管理企业和业主委员会及业主、非业主使用人之间的关系和纠纷；
（四）负责辖区物业管理企业资质的申报登记和初审工作；
（五）负责县级优秀住宅小区的评比、日常考核和审批工作；
（六）参与辖区内新建住宅小区的验收和接管工作；
（七）负责辖区内住宅小区物业管理的统计和信息工作；
（八）法规、规章和本办法规定的其它工作。

第二章 业主自治管理机构

第八条 住宅小区交付使用后，入住率达到60％以上时，住宅小区所在地的县（市、区）物业主管部门应组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生住宅小区业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向所在地县（市、区）物业主管部门办理登记，并在登记之日起15日内向市物业主管部门备案。
第九条 业主大会由住宅小区的全体业主、非业主使用人及属地居民委员会的工作人员组成。业主代表大会由每个住宅单元推选的业主、非业主使用人代表和属地居民委员会代表组成。高层住宅可适当增加业主代表。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，须经全体业主、非业主使用人过半数或者全体业主、非业主使用人代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经10％以上业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
第十条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定或授权业主委员会聘用或解聘物业管理企业；
（五）监督业主委员会的各项工作；
（六）决定其它有关业主权益的重大事项。
第十一条 业主委员会在业主大会或者业主代表大会组成人员中选举产主。根据物业管理的区域规模，业主委员会由5人至15人组成，其中业主、非业主使用人代表名额应不少于五分之四。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期3年。
业主委员会决定问题，须经业主委员会组成人员的过半数通过。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）受业主大会或业主代表大会的委托，签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）审查物业维修专项资金的使用，负责物业维修专项资金不足部分的筹集，协助物业管理企业催缴物业管理服务费；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
（五）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用，检查业主公约的执行情况；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会在业务上接受物业主管部门的指导和监督。
业主委员会不得直接从事物业管理经营活动。
第十三条 业主委员会主持制定业主公约，经业主大会或者业主代表大会讨论通过后实施。业主公约是对全体业主、非业主使用人具有约束力的行为守则。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门备案。
第十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、非业主使用人具有约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章和本办法的规定相抵触。

第三章 物业管理服务

第十五条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理服务。
物业管理企业应按资质管理的规定从事物业管理服务。
第十六条 物业管理企业资质分甲、乙、丙三级，其资格条件的具体管理办法由市物业主管部门根据有关规定制定。
本办法施行前成立的物业管理企业，应在本办法施行之日起60日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发相应的物业管理资质证书；本办法施行以后成立的物业管理企业，应自成立之日起30日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发丙级《物业管理资质证书》。
市物业主管部门应对物业管理企业实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，或者收回资质证书。
第十七条 物业管理必须实行政企分开，政府及其职能部门不得直接从事物业管理经营活动。
第十八条 物业管理应建立公开、公平竞争机制，在物业主管部门的指导监督下，推行招投标的方式取得住宅小区的物业管理服务权。禁止属地和开发建设单位垄断物业管理的行为。
第十九条 新开发的住宅小区在业主委员会成立之前，由住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门会同开发建设单位选聘物业管理企业，签订物业管理委托合同，对新建住宅小区实施前期物业管理，首届业主大会或业主代表大会召开后，由业主大会或业主代表大会或授权业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘。
本办法所称前期物业管理，是指住宅小区业主委员会成立前的物业管理。
第二十条 前期物业管理的主要职责是：督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；建立住宅小区各项管理制度；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务。
第二十一条 前期物业管理期间的物业维修费用，由住宅小区开发建设单位承担，不得使用物业维修专项资金。
前期物业管理期间的物业管理费用，未出售的房屋由开发建设单位承担，已出售的房屋由业主承担。
第二十二条 开发建设单位应在住宅小区通过竣工验收合格之日起30日内，向住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门移交下列住宅小区工程建设技术资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区隐敝管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅小区竣工综合验收资料；
（六）物业管理所必需的其它工程建设技术资料。
住宅小区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将其提供给物业管理企业保管、使用。
第二十三条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理服务的区域范围和项目；
（三）物业管理服务的要求和标准；
（四）物业管理服务的费用；
（五）物业管理服务的期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止和解除的约定；
（八）双方当事人约定的其它事项。
物业管理委托合同的期限一般为3年。
物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起15日内，将物业管理委托合同报所在地县（市、区）物业主管部门备案。
第二十四条 物业管理企业的权利：
（一）根据物业管理委托合同，统一管理住宅小区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费用；
（三）制止损害住宅小区物业的行为。
第二十五条 物业管理企业对住宅小区实施物业管理，提供下列项目的管理服务：
（一）房屋共用部位、共用设备的维修和养护；
（二）住宅小区公共设施的维修、养护与更新；
（三）房屋共用部位、道路、绿地等公共场所的清洁卫生；
（四）绿地、花木的养护、管理；
（五）公共秩序维护、日常保安、安全防范和噪音污染管理；
（六）车辆停放管理；
（七）协助政府有关部门做好住宅小区房屋外墙和结构的管理；
（八）业主委员会与物业管理企业商定的其它管理服务项目。
车辆停放管理收益应划出一部分归辖区居民委员会，具体比例由县（市、区）人民政府确定。
第二十六条 物业管理服务应当保持房屋和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、非业主使用人使用房屋前，将房屋的共用部位、共同设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项书面告知业主、非业主使用人；
（三）对物业管理区域进行巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现房屋的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、非业主使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理委托合同约定的要求，做好业主委员会、业主、非业主使用人委托的其它管理服务事项。
第二十七条 住宅小区的管道煤气、通信以及户外水、电、有线电视的管线与设施、设备的维修与养护，由各有关专业单位负责。专业单位也可委托物业管理企业维修与养护，费用由各专业单位支付。
第二十八条 物业管理企业的保安人员，经公安机关培训、考核合格后，方可上岗，并接受公安机关的监督和业务指导。
公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度，落实安全防范措施，并进行监督检查。
物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为，有责任予以制止，并及时报告公安机关。
第二十九条 物业管理企业应配合住宅小区内居民委员会做好社区工作。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目，其他任何单位和个人不再提供有偿服务。
第三十条 在物业管理委托合同终止或解除后，新物业管理企业进入管理之日起30日内，原物业管理企业应当向业主委员会和新物业管理企业办理下列移交事项，并报物业主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费及水电费、房屋装修装饰垃圾清运费等按实际管理时间结算，多收部分及水、电费周转金应予以全额移交；
（二）移交物业维修专项资金余额；
（三）移交公共配套设施、设备；
（四）移交全部物业档案资料、住户档案资料及有关财务清单；
（五）移交物业管理用房、空置房及其它应移交的财物。
第三十一条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 物业的使用

第三十二条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出噪声；
（九）法律、法规禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者非业主使用人装修房屋，应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或者非业主使用人。
物业管理企业发现业主或者非业主使用人在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。拒不改正的，应当及时报告房屋装修主管部门依法处理。
第三十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十五条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当经城市管理部门批准。
第三十六条 利用物业设置广告，应当符合房屋外立面整洁、美观的要求，在征得相关业主、非业主使用人和业主委员会的同意后，报有关管理部门审批。经批准的，应当与受业主委员会委托的物业管理企业签订协议，并支付物业设置费用，按规定收取的经营性设置费用50％纳入物业维修专项资金，50％用于物业管理。
第三十七条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照环境卫生的有关规定执行。
第三十八条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章 物业管理和维修费用

第三十九条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第四十条 物业管理服务收费内容包括公共卫生、绿化、保安、供水、供电、排污、电梯、消防、中央空调以及其它公共设施的维护和管理。
第四十一条 物业管理服务收费，实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业管理综合服务费、房屋装修装饰垃圾清运费、停车管理费、水电费周转金，实行政府定价；代办服务费、利用物业设置广告的设置费，实行政府指导价；专项服务费、特约服务费除物价部门另有规定外，实行市场调节价。
实行政府定价或政府指导价的，其具体收费标准，由物价部门会同物业主管部门根据物业管理服务内容、服务质量、物业管理成本和业主、非业主使用人承受能力制定。
第四十二条 开发建设单位承诺其开发的住宅终身免交或部分免交物业管理费用的，应提供自有房地产或资金担保，并向物业主管部门提出可行性意见，经物业主管部门会同物价部门批准后方可实施。
第四十三条 自来水公司、供电公司、邮政等市政公用部门，委托住宅小区物业管理企业代为收取水费、电费（包括业主及公共部位水、电费）或转递邮件的，应当与住宅小区物业管理企业签订有偿委托协议书。
第四十四条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主、非业主使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第四十五条 住宅小区开发建设单位应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任；或者对出售的房屋提供保修金，保修金交付物业管理企业，由物业管理企业承担保修责任。
第四十六条 住宅小区应建立住宅小区物业维修专项资金。
住宅小区在1992年10月1日至1998年8月8日期间开始销售（以《商品房预售证》签发的日期为准，下同）的，住宅小区物业维修专项资金按《关于旧城改建大楼实行售后综合服务的暂行办法》（温城指[1992］47号）向物业主管部门缴交。
住宅小区在1998年8月9日至1999年12月26日期间开始销售的，住宅小区物业维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照物价部门核定的建筑安装工程造价，八层以下（含八层）按2％、九层以上（含九层）按3％的比例，向物业主管部门缴交。
住宅小区在1999年12月27日以后开始销售的，房价款包含物业维修专项资金，物业维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照物价部门核定的建筑安装工程造价，八层以下（含八层）按3％、九层以上（含九层）按4％的比例，在住宅小区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内向物业主管部门缴交，物业维修专项资金计入房屋销售收入，计入房屋开发成本。
第四十七条 住宅小区物业维修专项资金所有权属全体业主共同共有，由所在地物业主管部门负责统一管理，并在当地银行开设专户存储。鹿城区、龙湾区、经济技术开发区住宅小区物业维修专项资金由市物业主管部门直接管理，物业主管部门应以各业主委员会为管理单位，以幢为资金核算单位，建立明细帐。
物业主管部门应按本办法第四十八条规定使用物业维修专项资金，不得出借，不得用于房地产投资，不得经营股票、期货或从事其它经营性活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的具体管理和使用办法，由市房管、建设、物价和财政部门制定，报市人民政府批准后执行。
第四十八条 物业维修专项资金用于购买物业经营用房和房屋共用设备、设施以及住宅小区内公共设施的维修和养护，不得挪作它用。
物业管理企业应当每半年公布物业维修专项资金的收支情况，接受业主、非业主使用人监督。
第四十九条 物业维修专项资金不足时，业主、非业主使用人应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修专项资金。
第五十条 住宅小区物业维修专项资金未按规定统一缴交的，房管部门不予办理房屋所有权证总登记手续。对项目公司，由财政、建设、工商、外经贸部门在项目结算时予以监督。
第五十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、非业主使用人应当予以配合。因相邻业主、非业主使用人无理阻挠维修造成其他业主、非业主使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设备损坏或者其它财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十二条 使用物业维修专项资金时，应由物业管理企业编制物业维修预算，经住宅小区业主委员会审核认可，报物业主管部门审查同意后，方可划拨。
财政、审计部门应加强对物业维修专项资金的监督、检查和审计。
第五十三条 开发建设单位在住宅小区开发建设中，应当按下列规定配置物业管理用房：
（一）1998年8月8日以前竣工验收合格，有约定的，按约定配置；没有约定的，按总建筑面积2‰的比例配置，最低不少于50平方米。
（二）1998年8月9日至1999年8月30日期间竣工验收合格的,物业管理办公用房按住宅小区总建筑面积2‰的比例配置，建设费用除本办法第五十四条第一款规定外，列入房屋开发成本；物业管理经营用房按新开发住宅小区总建筑面积3‰、旧城改造住宅小区总建筑面积1.5‰、单幢多层写字楼或商住楼总建筑面积1‰的比例配置，房价按建筑安装工程造价计算，除本办法第五十四条第一款规定外，从物业维修专项资金中列支。
（三）1999年9月1日以后竣工验收合格的，物业管理办公用房按住宅小区总建筑面积3‰的比例配置；物业管理经营用房按住宅小区总建筑面积4‰、单幢多层写字楼或商住楼总建筑面积1‰的比例配置，物业管理用房建筑安装工程造价及土地出让金，除本办法第五十四条第一款规定外，列人房屋开发成本。
物业管理用房以设计合理、使用方便为原则，由设计单位同步定位、同步设计，开发建设单位在施工图审查时，应由物业主管部门参加审定，并在领取《商品房预售证》前报物业主管部门备案。
物业管理用房在物业管理企业介入物业管理时提供，开发建设单位在住宅小区交付使用时仍没有提供物业管理用房的，由物业主管部门按规定面积以市场价折价追缴，用于购买物业管理用房。
第五十四条 住宅小区物业管理用房列入地价测算并在土地出让合同中载明代建的，或物业管理用房建筑安装工程造价及土地出让金从土地出让金总额中扣除的，产权属国家所有，由房管部门统一办理所有权登记和国有资产登记手续。
住宅小区物业管理用房建筑安装工程造价列入房地产开发成本的，产权属该住宅小区业主共同所有，由该住宅小区以住宅小区业主委员会名义办理所有权登记手续。
物业管理用房不得转让，抵押或改变用途。

第六章 法律责任

第五十五条 物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合同未达到规定标准的，业主委员会有权要求其限期履行或采取补救措施。逾期不履行或没有采取补救措施的，业主委员会可以提出终止合同；造成业主、非业主使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十六条 对业主、非业主使用人或者其他单位、个人违反本办法第三十二条规定的行为，物业管理企业有权对行为人予以制止，通知行为人限期改正；逾期仍不改正的，可提请有关行政主管部门依法处理。造成损失的，行为人应承担赔偿责任。
对无故不交各项应交费用的业主、非业主使用人，物业管理企业可要求其限期缴交并按日加收应缴额1‰的滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理企业可按该住宅小区业主公约和本规定催缴，并可向人民法院申请强制追缴。
第五十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门责令其限期改正，并可处以2000元以上10000元以下的罚款。
第五十八条 物业管理企业违反本办法规定，有下列行为之一的，业主、非业主使用人有权投诉，业主委员会有权制止，并要求限期改正；物业主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以2000元以上10000万元以下的罚款：
（一）房屋及共用设备、设施修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）不履行物业管理委托合同的。
第五十九条 住宅小区开发建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门责令其限期履行：
（一）拖延缴交物业维修专项资金的；
（二）拖延提供物业管理用房的。
第六十条 对违反本办法的行为，业主委员会、业主、非业主使用人和物业管理企业可以向县（市、区）物业主管部门投诉。县（市、区）物业主管部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，答复投诉人。
投诉人对县（市、区）物业主管部门的答复有异议的，可以向市物业主管部门提出复核要求，市物业主管部门应当自受理之日起30日内复核完毕，答复投诉人。
第六十一条 物业委托管理发生纠纷不能协商解决的，可向物业主管部门申请调解，也可以根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
第六十二条 物业管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则

第六十三条 本办法中业主公约、业主委员会章程的示范文本，由市物业主管部门制定；物业管理委托合同、前期物业管理委托合同的示范文本，由市物业主管部门会同市工商行政管理部门制定。
第六十四条 本办法公布实施前已进行物业管理的住宅小区，应当按本办法的规定规范物业管理；未进行物业管理的，应创造条件逐步实行物业管理。
第六十五条 写字楼、商住楼等非住宅小区的其它房屋参照本办法执行。
第六十六条 本办法具体应用中的问题由温州市房产管理局负责解释。
第六十七条 本办法自发布之日起施行。我市过去有关物业管理的规定与本办法不一致的，按照本办法的规定执行。



商务部


商务部令2004年第8号


　　《外商投资商业领域管理办法》已于2004年4月9日经中华人民共和国商务部第6次部务会议审议通过，现予以公布，自2004年6月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　部　长　薄熙来


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年四月十六日



　　　　　　　　　　　　外商投资商业领域管理办法

　　第一条为进一步扩大对外开放，完善市场流通体系的建设，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》及《公司法》等法律、行政法规，制定本办法。

　　第二条外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。

　　第三条外商投资商业企业是指从事以下经营活动的外商投资企业：

　　（一）佣金代理：货物的销售代理商、经纪人或拍卖人或其他批发商通过收取费用在合同基础上对他人货物进行的销售及相关附属服务；

　　（二）批发：对零售商和工业、商业、机构等用户或其他批发商的货物销售及相关附属服务；

　　（三）零售：在固定地点或通过电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机，对于供个人或团体消费使用的货物的销售及相关附属服务；

　　（四）特许经营：为获取报酬或特许经营费通过签订合同授予他人使用其商标、商号、经营模式等。

　　外国公司、企业和其它经济组织或者个人必须通过在中国境内设立的外商投资企业从事前款第（一）、（二）、（三）、（四）项所规定的经营活动。

　　第四条外商投资商业企业应遵守中华人民共和国法律、行政法规及相关规章，其正当经营活动及合法权益受中国法律的保护。

　　第五条国家商务主管部门依法对外商投资商业领域及外商投资商业企业的经营活动进行监督和管理。

　　第六条外商投资商业企业的外国投资者应有良好的信誉，无违反中国法律、行政法规及相关规章的行为。鼓励具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络的外国投资者举办外商投资商业企业。

　　第七条外商投资商业企业应当符合下列条件：

　　（一）最低注册资本符合《公司法》的有关规定。

　　（二）符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定。

　　（三）外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年。

　　第八条外商投资商业企业开设店铺应当符合以下条件：

　　（一）在申请设立商业企业的同时申请开设店铺的，应符合城市发展及城市商业发展的有关规定。

　　（二）已批准设立的外商投资商业企业申请增设店铺的，除符合第（一）项要求外，还应符合以下条件：

　　1、按时参加外商投资企业联合年检并年检合格；

　　2、企业的注册资本全部缴清。

　　第九条经批准，外商投资商业企业可以经营下列业务：

　　（一） 从事零售业务的外商投资商业企业：

　　1、商品零售；

　　2、自营商品进口；

　　3、采购国内产品出口；

　　4、其它相关配套业务。

　　（二）从事批发业务的外商投资商业企业：

　　1、商品批发；

　　2、佣金代理（拍卖除外）；

　　3、商品进出口；

　　4、其它相关配套业务。

　　外商投资商业企业可以授予他人以特许经营方式开设店铺。

　　外商投资商业企业经批准可以从事以上一种或几种销售业务，其经营的商品种类应在合同、章程有关经营范围的内容中注明。

　　第十条外商投资商业企业的设立与开设店铺，按照下列程序办理：

　　（一）外商投资商业企业的立项、可行性研究报告和企业设立一次性申报和核准。

　　（二）除本条第一款第（三）、（四）项另有规定外，拟设立外商投资商业企业的投资者、申请开设店铺的已设立的外商投资商业企业需向外商投资商业企业注册地的省级商务主管部门分别报送第十二条和第十三条所规定的申请文件。省级商务主管部门对报送文件进行初审后，自收到全部申请文件之日起一个月内上报商务部。商务部应自收到全部申请文件之日起三个月内作出是否批准的决定，对于批准设立的，颁发《外商投资企业批准证书》，对于不批准的，应说明原因。

　　商务部可以依照本办法授权省级商务主管部门审批上述申请。

　　（三）从事零售业务的外商投资商业企业在其所在地省级行政区域内开设店铺，如符合以下条件且经营范围不涉及电视、电话、邮购、互联网络、自动售货机销售及本办法第十七条、十八条所列商品的，由该省级商务主管部门在其审批权限内审批并报商务部备案。

　　1、单一店铺营业面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；

　　2、单一店铺营业面积不超过300平方米，店铺数量不超过30家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过300家。

　　（四）中外合资、合作商业企业的商标、商号所有者为内资企业、中国自然人，且中国投资者在外商投资商业企业中控股、该外商投资商业企业的经营范围不涉及本办法第十七、十八条所列商品的，其设立及开店申请由企业所在地省级商务主管部门在其审批权限内审批。如跨省开设店铺，还应征求拟开设店铺所在地省级商务主管部门的意见。

　　未经商务部授权，省级商务主管部门不得自行下放本条第一款第（三）、（四）项所规定的审批权。

　　第十一条投资者应当自收到批准证书之日起一个月内，凭《外商投资企业批准证书》，向工商行政管理机关办理登记手续。

　　第十二条申请设立外商投资商业企业，应当报送下列文件：

　　（一）申请书；

　　（二）投资各方共同签署的可行性研究报告；

　　（三）合同、章程（外资商业企业只报送章程）及其附件；

　　（四）投资各方的银行资信证明、登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件），外国投资者为个人的，应提供身份证明；

　　（五）投资各方经会计师事务所审计的最近一年的审计报告；

　　（六）对中国投资者拟投入到中外合资、合作商业企业的国有资产的评估报告；

　　（七）拟设立外商投资商业企业的进出口商品目录；

　　（八）拟设立外商投资商业企业董事会成员名单及投资各方董事委派书；

　　（九）工商行政管理部门出具的企业名称预先核准通知书；

　　（十）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下店铺的除外；

　　（十一）拟开设店铺所在地政府商务主管部门出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。

　　非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。

　　第十三条已设立的外商投资商业企业申请开设店铺，应当报送下列文件：

　　（一）申请书；

　　（二）涉及合同、章程修改的，应报送修改后的合同、章程；

　　（三）有关开设店铺的可行性研究报告；

　　（四）有关开设店铺的董事会决议；

　　（五）企业最近一年的审计报告；

　　（六）企业验资报告（复印件）；

　　（七）投资各方的登记注册证明（复印件）、法定代表人证明（复印件）；

　　（八）拟开设店铺所用土地的使用权证明文件（复印件）及（或）房屋租赁协议（复印件），但开设营业面积在3000平方米以下的店铺除外；

　　（九）拟开设店铺所在地政府出具的符合城市发展及城市商业发展要求的说明文件。

　　非法定代表人签署文件的，应当出具法定代表人委托授权书。

　　第十四条外商投资商业企业签订的商标、商号使用许可合同、技术转让合同、管理合同、服务合同等法律文件，应作为合同附件（外资商业企业应作为章程附件）一并报送。

　　第十五条外商投资商业企业开设店铺所用土地，应当按照国家有关土地管理的法律、行政法规的规定，以公开招标、拍卖、挂牌等方式取得商业用地。

　　第十六条外商投资商业企业经营国家有特殊规定的商品以及涉及配额、许可证管理的进出口商品，应当按照国家有关规定办理手续。

　　第十七条外商投资商业企业经营下列商品，除必须符合本办法规定外，还应符合下列规定：

　　外商投资商业企业经营图书、报纸、期刊的，应符合《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》。

　　外商投资商业企业经营加油站从事成品油零售的，应具有稳定的成品油供应渠道，符合当地加油站建设规划，经营设施符合现有国家标准和计量检定规程的规定，符合消防、环保等要求，具体实施办法由商务部另行制定。

　　外商投资商业企业经营药品的，应符合国家有关药品销售的管理规范。具体实施办法由商务部另行制定。
　　
　　外商投资商业企业经营汽车的，应在批准的经营范围内经营。具体实施办法由商务部另行制定。

　　除本办法第十八条和本条另有规定外，外商投资设立农副产品、农业生产资料商业企业不受地域、股比和投资金额的限制。

　　从事批发的外商投资商业企业，2004年12月11日前不得经营药品、农药和农膜。2006年12月11日前不得经营化肥、成品油和原油。

　　从事零售的外商投资商业企业，2004年12月11日前不得经营药品、农药、农膜和成品油。2006年12月11日前不得经营化肥。

　　从事批发的外商投资商业企业不得经营盐、烟草，从事零售的外商投资商业企业不得经营烟草。

　　第十八条同一外国投资者在境内累计开设店铺超过30家以上的，如经营商品包括图书、报纸、杂志、汽车（2006年12月11日起取消本限制）、药品、农药、农膜、化肥、成品油、粮食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品属于不同品牌，来自不同供应商的，外国投资者的出资比例不得超过49%。

　　第十九条外商投资商业企业授予他人以特许经营方式开设店铺的，除应遵守本办法规定外，国家对特许经营活动另有规定的，还应遵守其规定。

　　第二十条外商投资商业企业经营拍卖业务，应符合《拍卖法》、《文物法》等有关法律，由商务部予以审批，具体实施办法另行制定。

　　第二十一条2004年12月11日起，允许设立外资商业企业。

　　第二十二条从事零售的外商投资商业企业及其店铺的设立地域在2004年12月11日前限于省会城市、自治区首府、直辖市、计划单列市和经济特区。自2004年12月11日以后，取消地域限制。

　　从事批发的外商投资商业企业自本办法实施之日起取消地域限制。

　　第二十三条外商投资企业在境内投资商业领域的，应符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》，并参照本办法办理。

　　第二十四条外商投资商业企业以外的其它外商投资企业，从事本办法第三条所列经营活动的，应符合本办法的规定，并依法变更相应的经营范围。
　　
　　第二十五条香港特别行政区、澳门特别行政区的投资者、台湾地区的投资者在中国其他省、自治区、直辖市投资设立商业企业，除下述规定外，参照本办法执行：

　　（一）自2004年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可以在内地设立外资商业企业。

　　（二）香港、澳门商业服务提供者在内地设立零售企业的地域范围扩大到地级市，在广东省扩大到县级市。

　　（三）自2004年1月1日起，香港、澳门商业服务提供者可依据本办法的相关条款申请在内地设立从事汽车零售业务的商业企业，但其申请前三年的年均销售额不得低于1亿美元；申请前一年的资产额不得低于1000万美元；在内地设立的汽车零售企业的注册资本最低限额为1000万元人民币，在中西部地区设立的汽车零售企业注册资本最低限额为600万元人民币。

　　（四）允许香港、澳门永久性居民中的中国公民依照内地有关法律、法规和规章设立个体工商户从事商业零售活动（除特许经营外），其营业面积不超过300平方米。

　　（五）本条所规定的香港、澳门商业服务提供者应分别符合《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》中关于“服务提供者”的定义及相关规定的要求。

　　第二十六条鼓励外商投资商业企业加入有关行业协会，加强企业自律。

　　第二十七条本办法由商务部负责解释。

　　第二十八条本办法自2004年6月1日起施行。

　　第二十九条原国家经济贸易委员会、对外贸易经济合作部联合发布的《外商投资商业企业试点办法》自本办法施行之日起废止。