甘肃省人民政府


甘肃省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

　（1994年6月6日　省政府令第7号发布1997年10月22日省政府令第27号修正）


第一章　总则

　　第一条　为了加强土地管理，改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）结合我省实际，制定本办法。


　　第二条　按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇国有土地（以下简称土地）使用权有偿出让、有限期使用制度，允许土地使用权有偿转让，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
　　集体所有的土地，不得直接出让，必须先由县级以上人民政府征用转为国有土地，经开发整治后，才能出让。


　　第三条　我国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《条例》和本办法，在我省取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。


　　第四条　依照《条例》和本办法取得的土地使用权，在其使用年限内，可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。


　　第五条　分割转让、出租、抵押与他人共有的土地使用权，应以转让、出租、抵押人享有的份额为限。共有土地使用权不可分割的，转让、出租、抵押人应与共有人订立书面协议。
　　同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。分割转让、出租、抵押同一建筑物的，各产权所有人享有相应比例的土地使用权。


　　第六条　土地使用权出让、转让、出租、抵押及土地的开发、利用、经营等，应遵守国家法律法规和我省有关规定，不得妨碍或损害社会公共利益。


　　第七条　城镇国有土地的出让和使用，应当以规划为前提，符合城镇规划的要求；土地使用计划，应当和城市规划协调一致。


　　第八条　县（市）人民政府土地管理部门负责对本行政区域内土地使用权出让的具体工作，办理土地使用权出让事务，并对土地使用权转让、出租、抵押、终止办理过户登记，进行监督检查。
　　县级以上人民政府城建（房产）管理部门负责土地使用权转让、出租、抵押等经营活动的管理工作。

第二章　土地使用权出让





　　第九条　土地使用权出让的审批权限，按照《甘肃省实施土地管理法办法》第三十条关于征用土地审批权限的规定执行。
　　土地使用权出让的具体地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城建、规划、房产、物价、财政等有关部门按土地利用总体规划、城镇建设规划和用地计划共同拟定方案，按前款规定的审批权限报经批准后，由土地管理部门组织实施。
　　市、自治州、县（市）人民政府和地区行署批准出让土地使用权的文件，一律报省土地管理局备案。


　　第十条　土地使用权出让前，县、市人民政府土地管理部门应会同城建、规划、房产等有关部门向申请用地者有偿提供下列资料：
　　（一）土地位置、面积、四至范围、地面现状和基础设施情况；
　　（二）地形图及工程地质、水文地质的基本情况；
　　（三）土地用途、建筑容积率等各项规划要求；
　　（四）环保、交通、园林和消防等要求；
　　（五）出让年限和形式；
　　（六）其他有关出让的具体规定。


　　第十一条　土地使用权出让时，由县、市土地管理部门代表同级人民政府（以下简称出让方）与土地使用者签订土地使用权出让合同。


　　第十二条　土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。


　　第十三条　土地使用权协议出让程序：
　　（一）申请用地者向出让方提出用地申请报告；
　　（二）出让方接到申请报告后，向申请用地者提供有关资料；
　　（三）申请用地者在规定时间内，按要求向出让方提交土地开发建设方案；
　　（四）出让方接到申请用地者按要求提交的各项文件后，应在三十日内给予答复；
　　（五）经协商一致，出让方与申请用地者签订土地使用权出让合同，并按本办法第十六条的规定向申请用地者收取定金。


　　第十四条　土地使用权招标出让程序：
　　（一）出让方发布招标公告或向申请用地者发出招标邀请书，并按本办法的规定向投标者提供有关资料；
　　（二）投标者按要求向出让方交付一定的投标保证金（不计利息）后，到出让方指定的地点将密封的投标书投入标箱；
　　（三）出让方会同有关部门组成评标委员会，主持开标、验标，并按标价、开发建设方案、业绩资信等条件，进行评标和决标；
　　（四）评标委员会签定决标意见书后，由出让方向中标者发出中标通知书，对未中标者也应书面通知，其投标保证金在开标后十日内退还；
　　（五）中标者在中标通知书送达后及时与出让方签订土地使用权出让合同。


　　第十五条　土地使用权拍卖出让程序：
　　（一）出让方在拍卖前六十日发布土地使用权拍卖公告，并按本办法的规定向竞投者提供有关资料；
　　（二）竞投者须在公开拍卖前二十日向出让方交验法人或自然人及资信证明等文件，交付一定的竞投保证金（不计利息），领取报价牌；
　　（三）出让方委托代表主持拍卖现场，宣读土地使用权公开拍卖规则、出让地块的简况，公开叫价；
　　（四）出让方与中标者签订土地使用权出让合同。


　　第十六条　土地使用者在签订土地使用权出让合同时，应向出让方交付出让金总额20％的定金，其余部分可依约交付，但必须在合同签订之日起六十日内付清。
　　成片承包、综合开发土地的土地使用权出让金交付期限由单项协议确定。


　　第十七条　采取协议出让土地使用权方式并符合下列条件的分别给予出让金优惠：
　　（一）成片开发荒山荒地，建设以工业为主的新开发区，按当地土地使用权出让金标准减收10—15％；
　　（二）经省人民政府确认的高科技开发项目或产品出口项目，按当地土地使用权出让金标准减收10—15％；
　　（三）从事铁路、公路、水利、电站、矿山、电信等基础设施建设和发展文化教育事业的项目，按当地土地使用权出让金标准减收15—20％；
　　（四）开发荒山荒地、水面滩涂等用于发展农、林、牧、渔业生产的，按当地土地使用权出让金标准减收15—20％。
　　同时符合前款两项以上条件的，按优惠额最高的一项办理。


　　第十八条　土地使用者按本办法第十六条的规定交付全部土地使用权出让金后，按规定办理登记手续，交付登记费，领取土地使用证，取得土地使用权。

第三章　土地使用权转让





　　第十九条　土地使用权转让，必须同时具备下列条件：
　　（一）持有土地使用证或依法批准使用土地的文件；
　　（二）地上有建筑物、其他附着物的，应持有合法的产权证明；
　　（三）已交清土地使用权出让金和有关税、费；
　　（四）除土地使用权出让金和有关税、费外，在该幅土地投入的开发建设资金，应达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的20％以上；
　　（五）已实现土地使用权出让合同规定的其他条件。


　　第二十条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让，当事人双方应签订土地使用权转让合同。


　　第二十一条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让，当事人双方应在转让合同签订之日起三十日内，按规定办理登记手续，交付登记费，更换土地使用证和房地产证。

第四章　土地使用权出租





　　第二十二条　土地使用权出租的条件，与土地使用权转让的条件相同。


　　第二十三条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，当事人双方应签订土地使用权租赁合同。


　　第二十四条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，当事人双方应在租赁合同签订之日起三十日内，按规定办理登记手续，交付登记费。


　　第二十五条　土地使用权出租后，承租人需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出租人同意，由出租人按《条例》第十八条的规定办理。

第五章　土地使用权抵押





　　第二十六条　土地使用者在使用期内，可将其土地使用权向金融机构、其他单位和个人（以下简称抵押权人）作抵押，取得贷款或其他形式的债务。


　　第二十七条　土地使用权抵押的条件，与土地使用权转让的条件相同。


　　第二十八条　土地使用权抵押，抵押人应向抵押权人交验土地使用权的合法证明及土地开发经营现状的报告等。


　　第二十九条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，当事人双方应签订土地使用权抵押合同。
　　土地使用权抵押期间，抵押人应继续履行土地使用权出让合同规定的义务。


　　第三十条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，双方当事人应在抵押合同签订之日起三十日内，按规定办理登记手续，交付登记费。


　　第三十一条　土地使用权抵押人未经抵押权人同意，不得将土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、再抵押或以其他方式处分。


　　第三十二条　因债务人到期未能履行债务或在土地使用权抵押期间宣告解散、破产，抵押土地使用权被处分时，取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的当事人应在取得之日起三十日内，按规定办理登记手续，交付登记费，更换土地使用证和房产证，开始履行有关义务。


　　第三十三条　处分抵押土地使用权时取得土地使用权者，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，按《条例》第十八条的规定办理。

第六章　土地使用权终止





　　第三十四条　市、县人民政府土地管理部门应在土地使用权出让期满前六十日或土地灭失之日起三十日内通知土地使用者按规定办理终止登记手续，交还土地使用证和房产证。
　　土地使用者逾期不办理终止登记手续，土地管理部门和房产部门有权宣布注销其土地使用权和房产所有权。


　　第三十五条　土地使用权出让合同规定必须拆除地上建筑物、其他附着物的，因出让期满而收回土地使用权时，土地使用者应按时拆除或清理，不能按时拆除或清理的，可以向土地管理部门交付拆除或清理费用，由其代为拆除或清理。拆除或清理费用由双方协商确定。


　　第三十六条　土地使用权出让期满，需要续期的，应在期满前一年向市、县人民政府土地管理部门提出申请，经审查同意，依照《条例》和本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，按当时标准交付出让金，办理登记手续。地上建筑物、其他附着物由土地使用者继续使用。


　　第三十七条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，收回时土地管理部门应提前半年将收回土地使用权的理由、地块座落、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用权所涉及的范围内行文公告。自公告规定的收回之日起，土地使用权及地上建筑物、其他附着物即可收回。


　　第三十八条　因提前收回土地使用权而给土地使用者的补偿标准，由市、县人民政府土地管理部门会同房产、物价等有关部门根据已使用土地的年限和开发、利用土地的实际情况确定。但不停止执行土地使用权的收回。


　　第三十九条　被提前收回土地使用权者，享有优先重新取得土地使用权的权利。市、县人民政府土地管理部门也可与土地使用者协商，进行易地使用权交换。交换时，双方应按确定收回土地使用权的补偿金额和换得土地使用权的出让金进行差额结算。
　　重新获得或换得土地使用权的，应按《条例》和本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，支付或补交出让金，办理登记手续，更换土地使用证。

第七章　划拨土地使用权





　　第四十条　对划拨的土地使用权进行转让、出租、抵押的土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织和个人，并符合本办法第十九条规定的（一）、（二）项条件。


　　第四十一条　土地使用者对划拨的土地使用权进行转让、出租、抵押的，应向市、县人民政府土地管理部门提出申请，地上有建筑物、其他附着物的，还应向房产或其他有关部门提出申请，经审查同意后，分别按《条例》和本办法第三章、第四章和第五章的有关规定办理。


　　第四十二条　土地使用者对划拨的土地使用权进行转让、出租、抵押时，应按《条例》和本办法第二章的规定，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交或用转让、出租、抵押所得收益抵交出让金。


　　第四十三条　对划拨的土地使用权进行转让的，应符合城镇中、长期建设规划，可以按《条例》第十二条规定的最高年限内确定出让期的，出让合同应订明出让的起止期限；不能确定出让期或出让合同未订明出让起止期限的，以城镇建设需要收回或依法变更土地使用权时为出让期满。其应补交或用转让所得收益抵交的出让金按转让成交额扣除地上建筑物、其他附着物重置价剩余部分的下列比例计算；住宅用地20％，生产用地30％，经营用地40％。


　　第四十四条　对划拨的土地使用权进行出租的，以租赁合同签订的出租期限或实际出租期限为出让期，出租人不出租时为出让期满。其应补交或用出租所得收益抵交的出让金按收取租金总额扣除房屋折旧费、维修费及保险费等剩余部分的下列比例计算：住宅用地15％，生产用地25％，经营用地35％。


　　第四十五条　对划拨的土地使用权进行抵押的，因债务人到期未能履行债务或在土地使用权抵押期间宣告解散、破产，抵押土地使用权被处分的，抵押人应按出让合同规定补交或用处分抵押土地使用权所得收益抵交出让金。


　　第四十六条　按节约和合理用地，促进土地流转的原则，积极鼓励一切超定额指标用地的单位和个人，将超占部分土地交回市、县人民政府，由其土地管理部门按《条例》和本办法第二章的规定出让给需用土地者。同时，从出让该土地所得收入中，按70％的比例返还给原土地使用者。原土地使用者确有困难的，可适当提高返还比例。


　　第四十七条　本办法发布前对划拨的土地使用权已转让、出租、抵押的单位和个人（包括转让、出租后不宜恢复土地利用原状的国家机关、团体和财政拨款的事业单位），应在本办法发布后向市、县人民政府土地管理部门申报登记，按规定交付登记费。其中，用于生产经营的，还应按本章规定办理土地使用权出让手续，从《条例》发布之日起补交或用所得收益抵交出让金。
　　国家机关、团体和财政拨款的事业单位已转让、出租划拨土地使用权的土地，能恢复土地利用原状的，应限期恢复原状。


　　第四十八条　企业、事业单位以积累住房建设资金为目的向本单位职工出租、出售住房的用地，房产部门出租的房屋用地，各级人民政府确定的特殊用地，以及企业分立、调整等非经营性土地使用权变更，仍按划拨土地使用权管理，不适用本章规定。

第八章　罚则





　　第四十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权时，不符合规定条件的，没收违法所得，并可按违法所得10—50％处以罚款。


　　第五十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权时，未办理出让手续并缴纳土地使用权出让金的，责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并可按违法所得10—50％处以罚款。


　　第五十一条　当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议。申请人对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉；也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章　附则




　　第五十二条　依照《条例》和本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权在使用期内可以继承。继承土地使用权，继承人应依照国家有关法律规定办理继承证明，并按规定办理登记手续。


　　第五十三条　以出让或划拨土地使用权作为与其他单位或个人合资、合作为联营条件的（包括以土地使用权作为条件，由其他单位或个人投资，联建家属楼房，按比例分成的），分别按《条例》和本办法第三章和第七章有关转让土地使用权的规定办理。


　　第五十四条　对不具备出让条件的建设用地，可实行有偿有限期划拨，但不得转让。需要转让的，应按规定办理有关手续。


　　第五十五条　本办法规定的土地出让金上缴财政，具体办法按财政部门的有关规定执行。


　　第五十六条　土地使用权价格的具体管理办法，另行制定。


　　第五十七条　土地使用权出让、转让、出租、抵押中的登记费，由省财政厅、省物价委员会制定。


　　第五十八条　外商及港、澳、台同胞交付的土地出让金以外币支付。


　　第五十九条　本办法自发布之日起施行。


关注人民陪审员制度

（吉林大学经济信息学院2002级法学四班 吕晓丽）

今年5月1日开始实施的《关于完善人民陪审员制度的决定》（以下简称《决定》），结束了长期以来我国关于人民陪审员制度规定的不集中、不统一散存诸法的状况。立法的目的在于使这一体现司法公正与民主的制度在中国能够有效地发挥作用。
《决定》虽然只有20个条文，但针对人民陪审员的任职条件、产生程序、参与审判案件的范围以及陪审员的权利和物质保障方面等都作了明确的规定，较之过去在《人民法院组织法》及三大诉讼法中的规定有明显长足的发展，赋予了这项制度以新的生命力。这项制度的实施意味着从不同行业中将会产生数万名的人民陪审员持红色的证书，走进一审民事、刑事、行政案件的审判庭，作为合议庭的一名成员，对当事人之间、被告人的罪与罚以及当事人与政府之间的纠纷进行司法裁判，监督法官执法的公正性。
几度浮沉的人民陪审员制度在《决定》出台后又一次受到了广泛的关注。人民陪审员制度在中国并不是土生土长的，而是舶来品，希图在借鉴国外相关陪审制度的同时，能够巧妙的平衡。但在过去相当长的时期内，中国式的人民陪审员制度一度沦为摆设，使这个散发着浓厚公正与民主气息的司法制度更多的是具有象征意义。郑成良教授在给我们作的一次报告中曾说：“中国的人民陪审员制度有百害而无一利。”笔者认为他的这种说法虽然过于消极，但在一定程度上代表了一部分学者的观点看法，同时也说明了人民陪审员制度中国的实施中的确存在着种种弊端。朱力宇教授也举了一个实例来描述我国人民陪审员制度的现状。他说在实践中，一些法院的清洁工同时也担任本法院的人民陪审员，当然不是鄙视清洁工没有资格去当人民陪审员，令人遗憾的是在合议庭上，这些“陪审员”除了给法官倒茶送水外，一言不发，真正做了一次名副其实的“陪审”。
在过去散存的规定当中，对于担任人民陪审员的资格条件，仅有《人民法院组织法》第38条规定了“年满23周岁的中国公民”和“被剥夺政治权利的除外”这两个简单条件，无疑为人民陪审员的选任留下了太大的空间。新出台的《决定》针对这一现状在第四条中明确提出了担任人民陪审员应当具备的五个必备条件，这就是：拥护中华人民共和国宪法；年满23周岁；品行良好，公道正派；身体健康以及一般应当具有大专以上的文化程度等。俗话说：“公堂一言断胜负，朱笔一落命攸关。”人民陪审员除了不得担任审判长之外，与法官具有同等的权利，因此在陪审员的选任上，法院应该严格按照《决定》的要求，而不能仅仅是为了凑数，敷衍了之，否则不仅会使司法的权威与形象遭到严重破坏，也会使人民陪审员制度最终走上南辕北辙的道路，使该制度“名存实亡”的趋势更加恶化。除此之外在实践中陪审员与法官还难以形成制约关系，虽然陪审员有着与职业法官平等的表决权，但是普通公民往往信服于职业法官的专业知识，从而自然而然的产生一种权威服从心理，在表决时总是服从职业法官的意志，这样，陪审员的作用无从发挥，产生了陪而不审的现象，陪审员在法庭没有了独立的表决权，也就不能与法官形成制约关系。从而导致陪审制度流于形式，成为摆设，名存实亡。这些诸多问题曾引起了废除论与完善论之争。
中国的人民陪审员制度是在困境中摸索，其在我国司法实践中的困窘与陪审团审判在美国人心中的尊贵地位形成了鲜明对比。但我们不能因为该制度没有操作好就因噎废食，止步不前。任何一个国家的法律制度都是以一定的价值定位为基础，做出自己的选择。一项制度是否需要完善，是一个价值取向的问题；能否得到完善，是关系到这项制度是否有完善的条件和环境的问题。从人民陪审员制度本身来讲，它是一个弘扬司法民主的制度，是一个促进司法公正的制度，是一个保证司法廉洁、抑制司法腐败的制度。但即使是一项完美的制度，也是通过人来实施的。正如一辆价值很高的名贵轿车，让驾驶技术熟练的人和没有驾车技术的人同时操作，得到的效果价值是不同的。过去我们实施的不好，现在就应该究根寻源，汲取教训，而不能丧失对人民陪审员制度的信心。
从西方国家的历史来看，陪审制度的产生和发展在一定程度上都源自对司法民主的追求以及对专制和司法擅断的反抗，陪审制度的价值就体现在它是对司法民主的反映和体现。我国的人民陪审员制度是人民群众直接参与国家管理的一项司法制度，旨在保障人民民主参与司法活动的权利。追求民主与公正的价值取向要求我们坚持人民陪审员制度、完善人民陪审员制度，这绝不是一种制度“作秀”。曾听过一篇报道，某法院审理一起刑事案件，休庭后2个小时就宣读了长达几万字的刑事判决书。在判决结束后，审判长被几个外国记者团团围住，要他介绍中国判决如此效率的经验。如此尴尬的背后反映出多少问题？从上个世纪90年代中期司法腐败一词进入政治家的话语系统开始，司法正日渐遭遇信任危机，本应该是最崇高与神圣的职业却成为社会转型期遭诟病颇多的领域，如何缔造一个能够最终妥善解决社会争端、实现社会正义的廉洁的司法系统便成为沟通社会各界的共同话题，人民陪审员制度正是缓解民众对司法不公的不满，发动群众监督法官的现实选择。民主化要求遏制司法专横和司法权力滥用，更要求坚持人民陪审员制度。
对人民陪审员制度的完善，笔者认为，我国已经具备了相关条件。
首先，该制度已经得到了权力机关的大力支持。1999年10月最高人民法院制定了《人民法院五年计划纲要》，对人民陪审员制度的改革和完善提出了具体目标；2000年10月，最高人民法院将《关于完善人民陪审员制度的决定（草案）》提请第九届全国人民代表大会审议，最高院院长肖扬就此向人大常委会作了说明；第十届全国人大常委会于2004年8月28日通过了《草案》，并于今年5月1日正式实施。《决定》的出台为人民陪审员制度又注入了新鲜血液而焕发出勃勃生机。我们已经看到了国家对人民陪审员制度的重视，在法律上为人民陪审员制度的实施提供了依据和保证。
其次，我国的人民陪审员制度有广泛的群众基础。社会公众普遍呼吁和支持完善人民陪审员制度，其目的在于通过完善该制度以制约司法领域中出现的某些腐败现象，从而维护司法公正。
再次，我国经济发展迅速，国家的经济实力得到较大提高，人民的物质生活也有了较大的改善，国家审判工作的费用的到了基本保障，这为人民陪审员制度的实施和完善提供了物质保障。
最后，人民陪审员的素质将会得到提高。《决定》作出了配套的人民陪审员的资格、产生方式、权利义务等制度性规定。那些在法院“打水扫地”做勤杂工，开庭走过场的现象将会杜绝。
经过以上分析，笔者得出结论，人民陪审员制度有在中国继续实施之必要。从实际来看，人民陪审员制度要真正摆脱现状，真正实现司法民主与公正的价值，这在中国也许需要相当长的时间，并不是一蹴而就的。这一制度的顺利进行脱离不开社会大环境的内在支撑，同时亦需有深厚的民情积淀，需要发达而优良的“软件系统”。人民陪审员制度需要各级人民法院的支持以及社会各界的理解，这样才能扬长避短，真正发挥应有作用。