广东省江门市人民政府办公室


江府办［2008］84号



关于印发《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》的通知



各市、区人民政府，市直各单位：

《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》已经市政府十三届二十六次常务会议审议通过，现予公布，请认真贯彻执行。

江门市人民政府办公室

二○○八年八月二十日



江门市区廉租住房申请

审核及退出管理办法



第一章 总 则

第一条 为完善市区廉租住房保障制度，保障低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发［2007］24号)、《廉租住房保障办法》（建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令[2007]162号）、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府[2008]3号）、市政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（江府[2008]4号）等有关政策法规，结合市区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称市区是指蓬江区、江海区和新会区各街道办事处管辖范围。市区廉租住房的申请、审核和退出等相关管理活动适用本办法。

以下条款中的“市”指市本级，“区”专指新会区。

第三条 市（区）廉租住房的申请、审核和退出等相关管理分别由江门市本级和新会区政府组织实施。

市（区）房产局负责廉租住房保障的实施工作。

蓬江区、江海区、新会区政府和市（区）财政局、建设局、物价局、民政局等政府职能部门按照职责分工，做好廉租住房保障的相关工作。

蓬江区、江海区和新会区的房产局、各街道办事处应当设专人负责廉租住房的申请受理、审核等工作。

第四条 本办法所称的廉租住房，是指政府按照规定的条件向低收入住房困难家庭提供、并按规定标准收取租金的住房。

第五条 市（区）廉租住房保障水平以保证低收入住房困难家庭基本住房需要为原则，市（区）民政局和房产局负责低收入家庭住房情况的调查摸底工作，根据市（区）经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素合理确定。

第六条 廉租住房的房源包括直管公房、单位存量公有住房、政府收购或改建的住房、新建廉租住房、社会捐赠住房及其他住房。

第七条 新建、改建廉租住房套型的建筑面积控制在50平方米以内。



第二章 申请条件

第八条 申请廉租住房的家庭应当同时符合下列条件：

（一）具有江门市（区）户籍，家庭成员中至少1人户籍持有年限符合市政府每年公布的条件，并在市（区）工作或居住；

（二）家庭人均月收入和人均住房建筑面积符合市政府每年公布的条件；

（三） 家庭成员未享受住房货币补贴优惠政策；

（四）没有购买房改房（房改房指按“三三制”、“标准价”、“商品价”购买的公有住房或单位已补贴购建个人住房）；

（五）没有享受过以下购房优惠政策：

1.购买解困房、安居房、经济适用住房；

2.参加本单位内部集资建房；

3.政府提供的其它优惠政策购房。

本条第一款第(一)、(二)项条件实行动态管理，市房产局和市民政局征询有关部门意见后，综合考虑财政承受能力、登记家庭的收入和住房困难情况，确定保障范围，报市政府批准后每年1月份向社会公布执行。

第九条 申请廉租住房以家庭为单位，以有完全民事行为能力的户主为申请人，申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。



第三章 申请程序

第十条 申请廉租住房的家庭按照以下程序办理：

（一）领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处领取《江门市区廉租住房保障申请表》(以下简称申请表)；

（二）申请：申请人如实填写申请表，并向户籍所在地街道办事处提交申请表和相关资料，街道办事处按本办法第十一条的规定受理申请；

（三）初审：街道办事处在接到申请之日起10个工作日内对申请人户籍、收入、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实，并提出初审意见报送所在区房产局。申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处应配合调查、核实。申请人及有关组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。

（四）复审和审批：蓬江区、江海区房产局自收到初审资料之日起10个工作日内组织相关部门对申请人家庭收入和住房困难情况审查核实，重提出复审意见并将有关资料报送市房产局，市房产局自收到复审资料之日起10个工作日内会同市民政局联合审批。新会区房产局自收到初审资料之日起10个工作日内会同区民政局完成审批。

（五）公示：市（区）房产局将经审批符合租住资格的申请人姓名、工作单位、现住房地址、家庭人口、家庭人均住房建筑面积、家庭收入等情况在申请人居住的社区和市房产局网站同时公示，公示时间不少于10个工作日；申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，户籍所在地和实际居住地社区同时公示。任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的，向市（区）房产局提出，市（区）房产局自接到异议之日起3个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，市（区）房产局批准申请人取得租住资格并在市房产局网站公告，同时向申请人发出《江门市（区）廉租住房保障资格确认书》。

（六）抽签：取得《江门市（区）廉租住房保障资格确认书》的申请人通过抽取顺序号确定先后顺序，再抽取承租的廉租住房房号。按照此方法，优先对行动不便且持有《残疾证》的残疾人、重大疾病人和70岁以上的老人安排三层以下房屋；优先安排持《广东省城乡居（村）民最低生活保障金领取证》（以下简称《低保证》）的申请家庭。

（七）轮候：对已抽取顺序号而未能抽到房号的申请人，可保留其顺序号作轮候顺序，在下期廉租住房配租时，首先安排其按轮候顺序抽取房号。

（八）办理租房手续：申请人抽签确定房号后，当场签署《廉租住房租房确认书》，并在5个工作日内到房屋所在地房管所签订《江门市区廉租住房租赁合同》，办理入住手续。未在规定时间内签订租赁合同的，视同自动弃权。自动弃权的，2年后才能重新申请廉租住房。

第十一条 申请廉租住房的家庭应当提交以下资料：

（一）申请表及户口簿、身份证、结婚证，丧偶或离异的提供相关证明。

（二）申请人及其共同申请的家庭成员的上一年度收入证明（工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入）。申请家庭工资总收入的核定办法：

1.申请家庭成员属行政、事业单位、企业职工的，由所在单位核定，加盖单位公章。

2.申请家庭成员属灵活就业人员的，由户籍所在地街道办事处受理、对其自报情况进行审核并加盖公章；居住地与户籍地不一致的，实际居住地街道办事处应配合调查核实。

3.属民政部门核定的最低生活保障家庭、低收入困难家庭的，提供《低保证》、《江门市区低收入家庭证》（以下简称《低收入证》），免交本项规定的收入证明资料。

（三）现住房证明:户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有其他房产的证明资料；租住住房的（不含同一户籍有赡养关系的租住、借住关系），提供租赁合同；借用住房的，提交由户籍所在地街道办事处出具户主与借用人的借用关系证明；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。申请家庭现住房的核定范围：

1.申请家庭通过市场方式购买（商品房或存量房）、赠与、继承等途径取得的所有住房；

2.自行建造的住房，含宅基地建的住房；

3.已拆迁补偿的住房（含以货币方式取得的拆迁安置款的原住房或已签产权交换拆迁协议但未回迁的住房）。

（四）申请人签署的诚信承诺书。

以上规定材料涉及各类证件或合同等的，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。



第四章 租赁管理

第十二条 廉租住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作，由市（区）房产局委托所在地房管所实施管理。廉租住房的租金收入严格实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理。

第十三条 廉租住房承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等单位申请办理开户和变更手续，相关费用由承租人自行承担；接到申请的相关单位应当提供方便，保证承租人正常使用。

第十四条 承租人应当按照租赁合同约定缴交房屋租赁保证金和每月按时缴交租金。

第十五条 承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务，因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并依法承担相关费用。

第十六条 廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用，以及改建、回收、回购、收购的廉租住房在投入使用前，由市（区）房产局视实际需要进行基本装修等相关费用,纳入市（区）廉租住房的维护费用支出管理。

第十七条 新建的廉租住房在交付使用前，应当具备基本居住条件。改建、回收、回购、收购住房用作廉租住房所需支出列入市（区）廉租住房保障资金支出管理。



第五章 退出管理

第十八条 申请家庭在取得廉租住房的次年起，每年的6月底前向市（区）民政局如实申报家庭收入、人口和住房变动情况，市（区）民政局会同房产局等有关部门对其申报情况进行审核，并按以下规定处理：

(一)经审核符合保障条件的，续租廉租住房；

(二)经审核家庭收入、人口、住房等情况发生变化，不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。

第十九条 租住廉租住房后出现下列情形的，承租人应主动申报退出廉租住房：

(一)家庭收入已超过规定条件的；

(二)购买或通过其他途径获得住房的；

(三)出现不符合廉租住房条件其他情形的。

第二十条 退出廉租住房按以下程序办理：

(一)承租人向市（区）房屋所在地房管所提出申请，签订退房协议；

(二)承租人在办理退出廉租住房前，应当结清水、电、燃气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出;

（三）暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按市场租金标准计租。



第六章 监督管理

第二十一条 市（区）民政局和房产局不定期对租住廉租住房家庭的情况进行抽查，经抽查不再符合条件的，取消廉租住房保障。

第二十二条 不按本办法第十八条规定的时间申报家庭收入、人口和住房变动情况的，市（区）房产局取消其廉租住房保障资格，收回廉租住房，对暂时无法腾退的，按第二十条第（三）项的规定处理。

第二十三条 申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗租廉租住房的，由市（区）房产局取消其廉租住房保障资格，收回房屋并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，2年内不再受理其廉租住房申请；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对出具虚假证明的组织和个人，由市（区）房产局提请相关部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条 有下列情形之一的，市（区）房产局收回房屋，取消其廉租住房保障资格，2年内不再受理其廉租住房申请，并依法追究相关责任人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：

(一)承租人擅自将租住的廉租住房转让、转租、转借、调换的；

(二)无正当理由累计拖欠租金6个月以上的；

(三)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

(四)擅自对廉租住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；

(五)故意损坏廉租住房及其附属设备的；

(六)违反房屋租赁管理有关规定的。

第二十五条 政府职能部门和街道办事处工作人员在资格审核和监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

申请人及共同申请的家庭成员对申请廉租住房保障工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。



第七章 附 则

第二十六条 各市可参照本办法，结合当地实际，制定相应具体办法。

第二十七条 本办法与今后国家和省发布的政策有抵触的，以国家和省的政策规定为准。

第二十八条 本办法自发文之日起执行，2002年5月1日公布的《江门市廉租住房租赁管理暂行办法》（江房委办[2002]06号）同时废止。




　　一、一则机动车交通事故案情回放　　

　　2011年4月28日下午，家住永修县三溪桥镇旭光村的村民龚某驾驶电动车正常行驶时，被刘某驾驶小轿车撞上。事发后，龚某住院治疗28天，经鉴定龚某腿部伤残九级。该交通事故公安交警通部门认定，刘某承担事故的全部责任，龚某不承担事故责任。

　　案件起诉到法院后，龚某和刘某对案件事实和交警的认定书均没有异议，刘某所驾驶肇事车辆投保“交强险”的保险公司也没有异议。法庭经过审理，判决保险公司赔偿龚某医疗费、住院伙食补助费、后续治疗费、误工费、护理费、交通费合计65000元。刘某仅承担诉讼费及鉴定费共计1191元。

　　庭审前及庭审现场的情况是：原告龚某拄着拐杖，流着眼泪不时痛斥刘某驾车麻痹大意，让自己受伤遭受痛苦，大声哭诉宁愿不要赔偿，要求刘某归还自己的健康。被告刘某对着龚某则面无表情，声言一切按着法律规定办。被告刘某面对保险公司则有说有笑，坦言幸亏投了保险，否则真是吃不消。

　　据笔者统计，自2007年以来，江西省永修县法院共审理机动车交通事故案件276件。其中，87%以上的案件均有保险公司参与诉讼，进行赔偿，即使占份额比较大的伤残死亡赔偿在保险公司履行赔付后，责任人也仅承担小额赔偿责任。另有12%的案件，基本上由保险公司赔偿，肇事方仅仅负担一点诉讼费①。也就是说，在交通事故案件中，大部分案件的大部分赔偿，都由保险公司承担了。这个结论恰恰反映出，正如本文提到的肇事人刘某在面对龚某的诉赔时能够坦然自若的原因了，出点交通事故花不了多少钱！而对受害人龚某而言，获得的65000元赔偿又怎能弥补腿部残缺带来的痛苦。事实上，导致这样的结果，笔者认为是因为机动车人身损害赔偿采用的是补偿性赔偿制度。

　　二、补偿性赔偿与惩罚性赔偿的概念及两者在我国司法实践中的运用

　　传统民法认为赔偿是补偿性的，对赔偿的定义或者解释是“补偿”或“填补”对方损失。很多教科书都会把“全部赔偿”或者“全面赔偿”作为损害赔偿的原则来阐述，即“赔偿以所造成的实际损害为限，损失多少，赔偿多少”，形象的说法就是填平。②补偿性赔偿制度的出发点是认为损害赔偿制度所追求的目标应当是补偿性的，而非惩罚或预防性，即侵权人应弥补被侵权人因侵权行为所遭受的全部损失，其强调的是这种补偿应是“填平式”的，即通过补偿，使被侵权人的权利恢复到侵权行为未发生时的状态。

　　惩罚性赔偿制度确立源于英美法系国家，依据该制度，在侵权人造成人身损害或财产损失的案件中，法院除了判定侵权人给付补偿性的赔偿金外，还会判定其给付超过被侵权人实际损失的惩罚性赔偿金。惩罚性赔偿的目的是对侵权人所为的侵权行为予以制裁，并拟通过施加高额的赔偿金阻止侵权人不犯或今后继续实施类似的行为。从根本上说，惩罚性赔偿是为了弥补补偿性损害赔偿适用的不足问题所产生的，两者之间具有密切的联系。一方面，惩罚性赔偿是以补偿性赔偿的存在为前提的，只有符合补偿性赔偿的构成要件才能请求惩罚性赔偿。另一方面，惩罚性赔偿的数额确定与补偿性赔偿也有一定的关系。

　　目前，在我国的司法实践中，对于侵权造成的损害赔偿普遍采用的是补偿性赔偿，只有产品造成的侵权适用惩罚性赔偿，即《侵权责任法》第47条规定的，“明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。”

　　三、侵权机动车交通事故高发的原因

　　我们国家的汽车不是全世界最多的，但每年交通事故死亡人数却是世界上最多的。近几年每年因交通事故死亡的人数都在10万人左右。④数据显示，2011年，在汽车保有量在7000多万辆的日本，车祸死亡人数只有区区4611人。汽车保有量2.85亿辆，大大超过我们的美国，车祸死亡人数只有4.2万人。⑤为什么中国交通事故高发不降？当下的通说认为，最主要的原因是我们国家的交通违法责罚太轻，不足以引起重视。另外即便造成了交通事故，由于交通事故赔偿的大头由保险公司承担，对一些司机随意违章根本起不到惩戒作用。正如本文开头所述的刘某，面对索赔坦然自若。

　　四、惩罚性处罚引入机动车交通事故的必要性

　　1．“刑乱国，用重典”。面对居高不下的交通事故案件，痛定还要思痛，我们不能仅仅停留在对上述数据的震惊上，我们更要做的是反思，反思为什么？对此我们可以得出很多原因，但是从民事法律的角度来看，笔者认为，我国现有的机动车交通事故损害赔偿制度的不足为居高不下的交通事故的出现提供了一定的空间。我国目前的机动车交通事故损害赔偿制度仍然是以同质补偿为主，其力度也不够。比如交通费，当事人由于治疗或者处理事故打车花费很大，但是由于法律规定最低限度的乘车才是合理的交通花费而往往会没有得到法院的全部支持；又比如误工费，有些当事人没有正式工作，无法提供误工证明和税单而导致误工费只能获得最低工资标准等等，这些情况从一定意义上说机动车交通事故损害赔偿是在保护致害人。因此我们更需要有力的赔偿制度来惩罚那些随意违章驾驶的非法行为人，让他们不敢、至少尽最大注意义务避免交通事故的发生。惩罚性处罚的适用恰好能在一定程度上为交通致害人谨慎驾驶，避免交通事故的发生提供一定的支持和制度依据，以有效增强司机的谨慎注意义务，从而减少交通事故的发生。正如王利明教授所认为，除赔偿功能外，惩罚性赔偿的功能还在于制裁和遏制。补偿性的赔偿对富人难以起到制裁作用，甚至使民事赔偿法律为富人所控制⑥。而惩罚性赔偿则通过给不法行为人强加更重的经济负担来制裁不法行为，从而达到制裁的效果。⑦

　　2．补偿性损害赔偿不能充分补偿受害人的损失。有人认为法律已经规定了赔偿项目，因此受害人的实际损害是可以确定的。事实上，正是因为受害人身体伤害无法确定实际损失，法律才认为，强行规定赔偿项目和标准。这说明身体损害不是以实际赔偿为依据，而是以法律为依据。因为补偿性损害赔偿实际上是以市场上可以买到的替代品时，才能确定的损失，也才能以“填补原则”保护受害人的。⑧我们知道，补偿性损害赔偿的目在于补偿受害人的损失，从而使受害人的权利恢复到侵权行为发生前的状态，然而在身体损害中，生命和健康是无价的，正如本文开头的龚某哭诉的那样，她不愿要被告刘某的赔偿，她只想要一个健康的身体。因此，补偿性损害赔偿在补偿受害人损失方面表现出明显的不足。

　　另外，在人身损害以及损害结果不能立即现象的损害中，由于缺乏损失计算的标准而使之不能完全获得补偿；其次，法院在适补偿性损害赔偿责任进行判决时，往往不会考虑通货膨胀及税收问题，同时还有在诉讼中所付出的人力、物理与财力，也不可能在补偿性损害赔偿中进行完全的补偿；再次，弱势受害人往往会迫于诉讼中沉重的经济负担（如不懂法律支付的律师费）而畏惧诉讼。因此，通过惩罚性赔偿，将会大大激励受害人提起诉讼以期获得赔偿最大限度维护自己权益。

　　五．结语

　　笔者的分析未必客观全面，因为一项制度的取舍总要牵一发而动全局，这将牵涉到方方面面的问题。机动车人身损害赔偿若采用惩罚性赔偿制度，或许并不像笔者想象的那样威慑了机动车驾驶人减少了交通事故，受害人也未必能够获得更好的赔偿。但无论如何，就像本文开头所述的那样，面对索赔和赔偿，刘某的坦然和龚某的哭诉毕竟不是一件正常的事情，虽然，惩罚性赔偿未必能够根治交通事故居高不下的状态，也未必能够使龚某们消除肢体残缺带来的痛苦，但无论如何，提出问题并试图解决总比对问题视而不见为好。

注释：
①2008年诉讼费降低后，致害人的诉讼费负担事实上更低。

②杨立新，侵权法论，人民法院出版社2005年版，653、665页。

③网易汽车综合。2010年7月9日。

④广州日报。2012年3月11日。

⑤广州日报。2012年3月11日。

⑥王利明，《惩罚性赔偿研究》，原载《中国社会科学》2000年第4期。

⑦陈光中主编，汪建成撰稿，《刑事诉讼法》，北京，高等教育出版社和北京大学出版社，2002年版，p.211

⑧徐发明，让法律回归简单，暨南大学出版社，177页。