四川省德阳市人民政府


德阳市人民政府关于印发《德阳市土地、矿权交易管理暂行办法》的通知

各县（市、区）人民政府，市级各部门：

　　《德阳市土地、矿权交易管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○三年八月十四日


　　德阳市土地、矿权交易管理暂行办法


　　　第一章　总　则
　　　第一条　为规范我市土地、矿权市场秩序，建立公开、公平、公正的土地、矿权市场，
　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共
　　和国城市房地产管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、《矿产资源
　　开采登记管理办法》、国土资源部《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》(试行)以及
　　其他有关法律法规的规定，结合德阳实际，制定本办法。
　　　第二条　德阳市城市规划区内的土地使用权交易(以下简称土地交易)和德阳市市级颁
　　证权限范围内的矿权交易，适用本办法。城市规划区以外的土地交易和县(市、区)颁证
　　权限范围内的矿权交易，参照本办法的有关规定执行。
　　　土地交易是指土地使用权出让、转让、抵押和租赁。
　　　矿权交易是指以招标、拍卖、挂牌方式出让的探矿权或采矿权，以及对采矿权的转让
　　、抵押和租赁。
　　　第三条　凡我市规划区内的土地交易和市级颁证权限范围内的矿权交易，必须依法进
　　入土地、矿权交易市场公开交易，严禁“隐形交易”。
　　　第四条　土地、矿权交易应当遵循合法、公开、公平、公正和诚信的原则。

　　　第二章　管理机构与职责
　　　第五条　德阳市国土资源主管部门(以下简称主管部门)负责全市土地矿权市场的统一
　　管理工作。
　　　德阳市人民政府设立土地矿权交易市场作为土地矿权交易的专门场所。德阳市土地矿
　　权交易中心(以下简称交易中心)是土地矿权交易市场的承办机构，按规定的职责和程序
　　运作，并接受主管部门的指导、监督和检查。德阳市人民政府法制办负责土地、矿权交
　　易活动的法律监督、指导和服务。　　 第六条　交易中心的职责：
　　　(一)按照国家土地、矿权交易管理的法律、法规和政策规定，管理土地、矿权交易市
　　场的日常事务；
　　　(二)接受公民、法人或其他组织的委托，组织实施土地交易的招标、拍卖和挂牌交易
　　工作；接受法人、公司或其他组织的委托，组织实施矿权的招标、拍卖和挂牌交易工作；
　　　(三)受理土地矿权交易申请，核验土地矿权交易条件；
　　　(四)发布土地矿权交易信息，提供有关法律、法规、政策咨询；
　　　(五)提供土地矿权交易、洽谈、招商场所；为土地矿权交易代理、地价评估、矿权评
　　估、信息咨询等中介机构提供服务场所；
　　　(六)法律法规授权或者主管部门委托的其他职责。
　　　第七条　交易中心从事土地矿权交易市场业务的工作人员，必须参加有关部门统一组
　　织的培训，经考试合格取得上岗资格证书方能上岗。

　　　第三章　土地矿权交易方式及规则
　　　第八条　土地、矿权交易采取以下方式：
　　　(一)招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人在指定时间、地点进行投
　　标，经评标后确定中标人的行为；
　　　(二)拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，以出价
　　最高者获得土地使用权或矿权的行为；
　　　(三)挂牌交易，即在规定期限内将土地矿权交易条件在土地矿权交易市场上进行公告
　　，接受竞买人的报价申请，并更新挂牌价格，将土地使用权或矿权给予出价最高者的行
　　为；
　　　(四)法律法规允许的其他方式。
　　　第九条　具有下列情形之一的，土地、矿权出让采取招标方式：
　　　(一)土地出让有下列情形之一的，采用招标方式：
　　　1、除获取较高出让金外，还有以其他综合目标或者特定社会、公益建设为附加条件
　　的；
　　　2、土地用途有严格限制，只有少数单位或者个人可能有竞投意向的；
　　　(二)矿权出让有下列情形之一的，采用招标方式：
　　　1、国家出资的勘查项目；
　　　2、矿产资源储量规模为大型的能源、金属矿产地；
　　　3、共伴生组分多、综合利用技术要求高的矿产地；
　　　4、对国民经济具有重要价值的矿区；
　　　5、根据法律法规、国家政策规定可以新设探矿权采矿权的环境敏感地区和未达到国家
　　规定的环境质量标准的地区。
　　　第十条　具有下列情形之一的，土地、矿权出让采取拍卖方式：
　　　(一)以出价最高者确定土地使用权或矿权的；
　　　(二)对土地使用者资格没有特殊限制，一般单位或个人均可能有受让意向的；
　　　(三)土地用途无特别限制及要求的。
　　　第十一条　除招标、拍卖的土地、矿权交易和人民法院裁定及其他执法机关决定处分
　　的土地、矿权，一律实行挂牌交易。
　　　第十二条　以招标、拍卖和挂牌方式进行土地、矿权出让的，按《招标拍卖挂牌出让
　　国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)和《探矿权招标拍卖挂牌出让暂行办法》(川
　　国土资发[2002]248号)、《采矿权招标拍卖挂牌出让暂行办法》(川国土资发[2002]250号
　　)执行。招标、拍卖、挂牌公告由交易中心在《德阳日报》或者其他指定媒体、场所发布。

　　　第四章　土地、矿权交易管理
　　　第十三条　为维护土地、矿权交易双方的合法权益，土地、矿权交易双方必须如实提
　　供相关材料，并委托交易中心办理交易手续。
　　　第十四条　下列土地、矿权交易必须先报经法定批准机关批准：
　　　(一)原划拨土地使用权交易。包括原划拨土地使用权的转让、租赁、抵押，以及土地
　　的联营合作等交易；
　　　(二)出让土地使用权的首次交易。包括转让、租赁、抵押、作价入股或赠与等交易。
　　但出让土地的首次转让，属于房屋建设工程的，必须完成基础工程正负零；属于成片开
　　发的，必须形成工业用地和其他建设用地条件；
　　　(三)改变原土地使用用途的交易；
　　　(四)新设立的矿权；
　　　(五)法律、法规规定需经批准的其他土地、矿权交易。
　　　土地、矿权交易须经批准的，由交易中心初审后，送有关部门依法批准。
　　　第十五条　凡属下列情况的土地交易，应按照《德阳市土地储备暂行办法》的规定由
　　德阳市土地收购储备中心优先收购，中心确定不予收购储备的，方可进入土地交易市场
　　内交易。
　　　(一)申报土地交易价格比标定地价低20%以上的；
　　　(二)划拨土地使用权交易的；
　　　(三)改变土地用途交易的；
　　　(四)未交清出让金，或者虽交清出让金但投资开发不符合土地出让合同约定交易的；
　　　(五)享受了地价减免待遇交易的；
　　　(六)旧城改造涉及土地交易的；
　　　(七)国有、集体企业改制或者破产涉及土地交易的。
　　　第十六条　委托人委托交易中心进行土地、矿权交易，应签订委托合同。
　　　土地、矿权交易成交后，当事人应在规定时间内凭《中标通知书》、《成交确认书》
　　和土地、矿权交易合同到德阳市国土资源局申请办理土地或矿权登记。
　　　土地、矿权交易成交的，保证金抵作土地、矿权交易价款；未成交的，保证金及时退
　　返，但不计利息。法律法规另有规定的，从其规定。
　　　第十七条　交易中心接受委托从事土地、矿权交易活动，可按规定向委托人单方收取
　　一定费用作为工作经费。收费标准按土地、矿权交易成交额的1.5％收取。
　　　土地、矿权交易未成的，交易中心可向委托人收取合理费用。

　　　第五章　法律责任
　　　第十八条　有下列情形之一的，土地、矿权交易行为不受法律保护，规划、土地、房
　　管、矿管等部门不予办理土地、房屋权属和矿权登记、过户、发证、变更等手续：
　　　(一)违反本办法第三条规定，须公开交易的土地使用权、矿权未在土地矿权交易市场
　　公开交易的；
　　　(二)投标人或者竞买人互相串通压价的；
　　　(三)不按本办法规定的规范要求和方式进行土地矿权交易的；
　　　(四)法律、法规规定属于交易违法或者无效的其他情形。
　　　第十九条　在委托合同和土地、矿权交易合同中，当事人可以约定因履行该合同发生
　　的纠纷，由德阳市仲裁委员会裁决；未作约定，纠纷发生后又不能达成补充约定的，合
　　同纠纷可通过诉讼途径解决。
　　　当事人对有关部门不予核准土地、矿权交易的决定和行政处罚决定等具体行政行为不
　　服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》的规定申请行政复议，或依法向人民法
　　院提起行政诉讼。
　　　第二十条　政府机关工作人员和交易中心工作人员在土地、矿权交易过程中收受贿赂
　　、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事
　　责任；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　　第六章　附　则
　　　第二十一条　本办法适用中的具体问题，由德阳市国土资源局和德阳市人民政府法制
　　办负责解释。
　　　第二十二条　本办法自发布之日起施行。



解读“国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告”（2010年第27号）

阚凤军


　　二○一○年十二月十四日，国家税务总局根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号）的有关规定，就股权转让所得个人所得税计税依据核定问题发布公告。现结合公告的具体的内容及实践业务理解，就公告主要内容作初步解读与分析，供感兴趣的朋友参考。

一、自然人转让所投资企业股权（份）（以下简称股权转让）取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。
计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用本公告列举的方法核定。

解读：
1、 公告针对的主体是自然人；
2、 具体课税对象是自然人所投资企业的股权（份）取得的所得；
3、 课税的标准是公平价格交易价格。
本条需要关注的问题是对于企业股权（份）的理解，股权一般理解为有限责任公司的权益，股份一般理解为股份公司的权益，那么个人经营企业、集体企业、合伙企业中权益是否包含于“自然人转让所投资企业股权（份）”，需要进一步确认。

二、计税依据明显偏低且无正当理由的判定方法

（一）符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：

1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

2.申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的；

3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；

4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；

5.经主管税务机关认定的其他情形。

解读：除非本条第（二）款规定的正当理由外，股权转让价格如果低于初始成本或所支付的价款及相关税费、或低于净资产份额的；或低于同一企业同一股东获其他股东转让价格的；或低于相同或类似条件同类企业股权转让价格的，都可能被税务机关认定为计税依据明显偏低。
尽管上述规定看似清晰，实践操作中比较难于把握。比较而言，通过净资产价格、股权获得成本比较相对直观，操作性也很强，但这种方法对于某些具备良好溢价成立、具有超强的研发创新能力的高科技企业似乎不太适用。原因在于上述企业是否需要参照一定的PE倍数作价等。而通过同类企业、同一企业转让价格的比较可能会存在很大的难度，这需要税务机关掌握当地或全国范围内的行业、企业、股东的相关税务数据，同时，需要具备财务上合理估值能力等。这对于税务执法机关提出非常高的要求。比如即使是同类企业，但企业的发展阶段、企业内部股权构成、管理能力等影响企业价值的隐性因素，都是决定一个企业的价值高低的关键因素。
因此，税务机关需要通过制定更为严谨的判断标准及实施细则，以供企业自然人投资者参考。否则，如果股权转让人或受让人都可能因为税务机关质疑或否定交易价格等影响股权转让及后续交割，构成交易的不稳定因素。这也提醒并购交易的双方需要通过合同条款的设计，解决双方可能因为计税依据调整受到的影响与冲击。

（二）本条第一项所称正当理由，是指以下情形：

1.所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；

2.因国家政策调整的原因而低价转让股权；

3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

三、对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：

（一）参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。

对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。