浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）

市政府令〔2010〕98号


　　《绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）》已经市人民政府第64次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起试行。
　　
　　
　　
　　
　　 　 市 长
　　
　　 　 　二○一○年十月二十九日
　　
　　
　　
绍兴市区公共租赁住房管理办法（试行）
　　
第一章 总 则

　　第一条 为完善我市多层次住房保障体系，多渠道解决中等偏下收入家庭住房困难，根据住房和城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 绍兴市区范围内公共租赁住房的规划、建设、准入、配租、退出、维修和监督管理等活动，适用本办法。
　　第三条 本办法所称公共租赁住房，是指由政府主导投资、建设或由政府按照合理标准筹集，由政府统一管理，限定建设、装饰标准和租金水平,主要面向符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业但不具备买房条件的职工出租的政策性住房。
　　第四条 公共租赁住房建设管理应当坚持“政府主导、社会参与，公开公平、规范管理”的工作原则，并纳入本市保障性住房建设规划。　
　　第五条 市建设部门为公共租赁住房管理工作的行政主管部门，具体工作由市住房保障机构组织实施和管理。
越城区政府以及市发改、公安、监察、民政、财政、劳动保障、国土、规划、卫生、审计、税务、人行、银监、总工会等相关部门应各司其职，协同做好公共租赁住房的管理工作。
　　
第二章 资金筹集与使用

　　第六条 公共租赁住房保障资金来源主要包括：
　　（一）通过投融资等方式筹集的资金；
　　（二）经政府批准可用于公共租赁住房建设的廉租住房保障资金（仅供公共租赁住房建设使用）；
　　（三）出租公共租赁住房及配套设施回收的资金；
　　（四）符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集的专项用于公共租赁住房建设和运营的资金；
　　（五）社会捐赠用于公共租赁住房的资金。
　　第七条 公共租赁住房的租金收入缴入市本级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于公共租赁住房的建设贷款、管理、维修资金、空置期的物业管理费用和投资补助，不足部分由公共租赁住房保障资金列支。
　　
第三章 房源筹集
　　
　　第八条 公共租赁住房房源筹集渠道主要包括：
　　（一）政府直接投资新建、改建和收购的；
　　（二）政府在经济适用住房和“城中村”改造等项目中配建的；
　　（三）经济适用住房、廉租住房、人才公寓等按有关规定调剂转换的；
　　（四）开发区和工业园区内用工单位等各类投资主体建设的；
　　（五）社会捐赠及其他渠道筹集的。
　　第九条 根据住房保障规划，公共租赁住房建设用地纳入市区土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，保证供应。
　　第十条 公共租赁住房要科学规划、合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并完善小区内外市政配套设施建设。
　　新建公共租赁住房应当以满足基本居住需求为原则，符合安全卫生标准和节能环保简装饰的要求，确保工程质量。
　　第十一条 在经济适用住房和“城中村”改造等项目建设中配建公共租赁住房的，项目建设单位和有关部门应当落实相关配建职责。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金按照经济适用住房的相关政策执行，对政府管理的经营服务性收费按最低收费标准收取。
　　第十二条 社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。
　　第十三条 新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是非成套住房。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，其中30至40平方米的控制在新建房源的50%左右，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。
　　第十四条 公共租赁住房工程项目的竣工验收和质量保修，按照国家有关规定执行。
　　
第四章 申请和审核

　　第十五条 具备下列条件之一的中等偏下收入住房困难家庭，可以申请公共租赁住房：
　　（一）符合经济适用住房申请条件的；
　　（二）符合廉租住房货币补贴保障条件的；
　　（三）具有市区非农常住居民户口满3年且家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入80%以下的新就业无房人员以及因家庭成员患重大疾病转让申请家庭名下房产，申请之日前超过5年的现无房户；
　　（四）在绍兴市区已办理《浙江省居住证》且实际工作满3年的无房外来务工人员。
　　申请人与共同申请人之间应有法定的赡养、抚养或者扶养关系。申请人已婚的，其配偶以及未成年子女应当作为共同申请人。因投靠子女取得本市户籍的居民，作为共同申请人。
　　每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。
　　第十六条 具有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：
　　（一）已享受廉租住房实物配租的；
　　（二）已享受经济适用住房政策的；
　　（三）已领取公有住房拆迁安置补偿金未退还的；
　　（四）政策规定不得申请的其他情况。
　　第十七条 申请公共租赁住房的家庭，由申请人向其户籍所在地的街道办事处提出书面申请，并提交下列材料：
　　（一）申请表；
　　（二）家庭成员身份证件、户口簿；
　　（三）家庭成员收入证明；
　　（四）房屋所有权证或直管公房租赁合同及其他能够证明申请家庭住房情况的材料；
　　（五）新就业无房人员需提供与所在单位签订的用工合同、社会保险缴纳证明；
　　（六）外来务工人员需提供与所在单位签订的用工合同和当地公安部门颁发的《浙江省居住证》；
　　（七） 因病转让名下房产的，需提供经卫生部门核实的由市区三级甲等医院或市区三级以上专科医院出具的重大疾病证明；
　　（八）其他需要提供的材料。
　　申请人及有关单位、组织或者个人提供的资料应真实合法有效。
　　第十八条 街道办事处收到申请人申请材料后，应当对其提供的家庭人口、住房状况和收入状况证明等材料进行初审，提出初审意见。初审不符合的，应及时告知申请人；初审符合的，应在其户口所在地社区和实际居住地社区分别进行公示，公示期限为7天。
　　第十九条 街道办事处应将初审合格人员的申请材料报住房保障机构。市住房保障机构收到材料后，应对送审材料进行复核，并充分利用房产登记信息系统，对其房产情况进行核查，必要时可采用入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对其住房情况进行走访核查，并提出审核意见。对不符合条件的，应书面告知申请人；符合条件的，应当将申请材料、审核意见一并报送市民政部门。
　　第二十条 市民政部门收到材料后，应当对申请家庭的收入情况进行核定，并将核定结果返回市住房保障机构，由市住房保障机构将核定结果通过新闻媒体公示，公示期限为15天。公示无异议或者异议不成立的，获取租赁资格；不符合条件的书面通知申请人并说明理由。

第五章 配 租

　　第二十一条 公共租赁住房的配租实行轮候制度。
　　对符合申请条件的住房困难家庭，由市住房保障机构根据市区当年的配租方案，通过抽签或摇号等方式确定入围申请人及其选房顺序。对连续两次摇号未中的申请人，经审核仍符合申请条件的，在下一轮中直接确定其为配租对象。申请人按照选房顺序选定住房后，应当在规定时间内与市住房保障机构签订书面住房租赁合同，并办理入住手续。
　　第二十二条 公共租赁住房的户型与申请家庭的人口相对应，3人以下户配租一居室户型，3人（含）以上户配租二居室户型。
　　第二十三条 公共租赁住房租赁合同应当明确住房的用途和使用要求，租金、物业管理费、水电费等相关费用的标准和支付方式，租赁期限、退出要求和违约责任等。
　　第二十四条 公共租赁住房承租人及其家庭成员应按照合同约定合理使用住房，只能自住，不得出借、转租、闲置或从事其他经营活动。
　　第二十五条 公共租赁住房租金采用政府定价。租金标准应综合考虑建设、营运成本，申请对象支付能力及相应区域市场租赁价格水平等因素，经政府价格主管部门批准后执行，按年度实行动态调整，并定期向社会公布。
　　第二十六条 除不可抗力等原因外，符合公共租赁住房申请条件的申请对象发生以下情况之一的，视同放弃本次租赁资格，本年度内不得再次申请：
　　（一）未在规定的时间、地点参加选房的；
　　（二）参加选房但拒绝选定住房的；
　　（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；
　　（四）其他放弃租赁资格的情况。

第六章 租后管理

　　第二十七条 公共租赁住房初次租赁合同期一般为3至5年。租赁合同期内，承租家庭因收入、人口、住房等情况发生变化而不再符合公共租赁住房保障条件的，应及时向市住房保障机构报告并退出。
　　第二十八条 承租人必须按时足额缴纳租金及水、电、气、物业管理等必要的费用。对承租人拖欠租金和其他费用的，市住房保障机构可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
　　第二十九条 公共租赁住房实行续租审核制度。
　　初次租赁合同期满后，承租人续租的须重新申请，并由市民政部门和市住房保障机构分别对其家庭收入、人口及住房情况进行重新审核。符合续租条件的，须与市住房保障机构签订续租合同，续租合同期一般不超过2年。
　　第三十条 承租人申请，并经市住房保障机构审核后符合廉租住房保障条件的，允许变更，按照《绍兴市区廉租住房保障办法》的规定列为廉租住房保障对象。
　　租赁期满后经审核不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出。退出确有困难的，经市住房保障机构同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。
　　第三十一条 新建公共租赁住房按照经济、环保的原则进行简装修。承租家庭不得擅自对住房进行再次装修、改变原有使用功能及内部结构。
　　承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。
　　第三十二条 公共租赁住房列入拆迁范围的，拆迁人应当书面告知市住房保障机构。拆迁人应当与市住房保障机构签订拆迁补偿安置协议。租住该公共租赁住房且符合公共租赁住房保障条件的家庭，由市住房保障机构另行安置。
　　拆迁人应当提供与原住房面积和市场价值相当的住房，用于和被拆迁公共租赁住房实行产权调换，双方应当按拆迁管理的有关规定结算产权调换的差价。在产权调换中，需支付的差价从公共租赁住房保障资金中列支，收入的差价纳入公共租赁住房保障资金。
　　产权调换后取得的住房仍作为公共租赁住房房源。
　　第三十三条 公共租赁住房的日常管理、修缮维护、设施设备维修更新由市住房保障机构负责，所需资金从公共租赁住房保障资金中列支。
　　第三十四条 市民政部门和市住房保障机构应当建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善档案的收集、管理及利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。
　　
第七章 罚 则

　　第三十五条 公共租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回其承租的公共租赁住房：
　　（一）采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、资产以及住房等欺骗方式取得公共租赁住房的；
　　（二）租赁期间已不符合公共租赁住房申请条件的；
　　（三）根据租赁合同的约定或者法律规定应当收回公共租赁住房的。
　　有前款第（一）项行为的，由市住房保障机构责令其按同区域同类住房的市场租金补交房租，并载入诚信记录，5年内不得申请公共租赁住房。
　　第三十六条 承租人在延长期届满后不退出承租住房的，按同区域同类住房的市场租金的1.5倍计收其超期居住的租金，并载入诚信记录。承租人在超期居住期间及超期居住退房后3年内均不得申请公共租赁住房。
　　第三十七条 市住房保障机构或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害公共租赁住房申请人、承租人合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。其他单位和个人弄虚作假，为公共租赁住房申请人提供虚假证明的，依法追究相关单位和个人的责任。
　　
第八章 附 则
　　
　　第三十八条 本办法自发布之日起试行。
　　
　　


无偿搭车人身损害赔偿法律问题研究/臧恩富、许莹

摘要：无偿搭车的搭车人因交通事故遭受人身伤害是否有权向司机或车主主张人身损害赔偿，基于什么法律关系主张人身损害赔偿，司机或车主是否存在减免责任的法定事由，这些问题在理论和实务界都存在争议，理清和明确这些关于无偿搭车人身损害赔偿的焦点问题有着重要的理论和现实意义。

关键词：

无偿搭车、好意同乘、人身损害赔偿


一、 无偿搭车人身损害赔偿，一个不容回避的法律问题

中国是礼仪之邦，乐善好施，助人为乐是被广大民众所推崇的仁义之举。出于好意允许他人无偿搭顺路车的现象非常普遍。由于我国汽车业的迅猛发展，私家车的不断增加，因无偿搭车所引发的纠纷日益增多，基于怎样的法律规则来衡量无偿搭车人的人身损害赔偿请求，既关系到无偿搭车人的利益，也关系到司机和车主的利益，还关系到第三者责任人以及保险公司的利益，所以，研究无偿搭车人身损害赔偿的法律问题具有重要的理论和现实意义。

二、 无偿搭车人身损害赔偿的类型

1、按交通事故中有无第三者责任人可以将无偿搭车人身损害赔偿分为：
有第三者责任人的无偿搭车人身损害赔偿和无第三者责任人的无偿搭车人身损害赔偿。

2、按司机在交通事故中是否有过错，可以将无偿搭车人身损害赔偿分为司机无过错的无偿搭车人身损害赔偿、司机有部分过错的无偿搭车人身损害赔偿和司机有完全过错的无偿搭车人身损害赔偿。

3、按搭车人是否有过错可以将无偿搭车人身损害赔偿分为无偿搭车人无过错的无偿搭车人身损害赔偿和无偿搭车人有过错的无偿搭车人身损害赔偿。

4、按请求权基础的不同，可以将无偿搭车人的人身损害赔偿分为违约之诉的无偿搭车人身损害赔偿和侵权之诉的无偿搭车人身损害赔偿。

三、 无偿搭车人身损害赔偿中争议的焦点问题

（一）、无偿搭车中搭车人与司机或车主之间是否存在运输合同关系，无偿搭车人是否有权依据《中华人民共和国合同法》第302条的规定基于客运合同向司机或车主主张人身损害赔偿？

这是一个关于无偿搭车人身损害赔偿中争议最大的问题。

观点之一：《中华人民共和国合同法》第302条规定：“承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外。前款规定适用于按照规定免票、持优待票或者经承运人许可搭乘的无票旅客。”据此，有学者和法官认为无偿搭车人属于承运人允许搭乘的无票旅客，无偿搭车人与车辆营运人（司机或车主）之间存在客运合同关系，发生交通事故时，无偿搭车人有权基于客运合同要求司机或车主承担赔偿责任，至于发生交通事故的原因及司机是否有过错则在所不问。

观点之二：无偿搭车人与司机或车主之间是否存在运输合同关系应具体问题具体分析，对于非营运性质使用的机动车的车主及司机来说，与无偿搭车人之间不存在客运合同关系。

笔者同意第二种观点。理由如下：

1、合同法中关于客运合同关系的定义和权利义务的设定都是针对营运性车辆的承运人与旅客之间的关系而设定的，非营运性使用的机动车车主及司机与无偿搭车人之间的关系不符合合同法中关于客运合同的定义，因而不适用合同法中的客运合同来调整。

《中华人民共和国合同法》第二百八十八条到二百九十五条的规定，客运合同是指承运人将旅客从起运地点运输到约定地点，旅客支付票款的合同。承运人应当按照约定的或者通常的运输路线将旅客运输到约定地点。旅客应当支付票款。承运人未按照约定路线或者通常路线运输增加票款的，旅客可以拒绝支付增加部分的票款。旅客应当持有效客票乘运。旅客无票乘运、超程乘运、越级乘运或者持失效客票乘运的，应当补交票款，承运人可以按照规定加收票款。旅客不交付票款的，承运人可以拒绝运输。从合同法的这些规定可以看出，合同法中关于客运合同的概念及权利义务的设定都是针对营运性车辆所规定的，合同法中所规定的客运合同的基本特征是双务有偿合同，即营运性机动车作为承运人有义务按按约定的时间路线及票价按时运送旅客，而作为有偿乘车一方的旅客有支付票款的义务。在这样一个双务有偿的前提下，若有权收取票款的承运人作为权利人自愿放弃收取票款的权利而允许旅客无票乘运，则承运人并不因放弃权利而同时自动相应地免除承运人的义务。

尽管合同法第302条规定了按照规定免票、持优待票或者经承运人许可搭乘的无票旅客与承运人之间也存在客运合同关系，但从该条款的上下文及对合同当事人的定义来看，合同法第302条所规定的按照规定免票或者经承运人许可搭乘的无票旅客所对应的承运人是指依法从事营运的车辆营运人，而并非指非营运的机动车司机或车主。合同法第302条所规定的承运人在客运合同中所应承担的无过错赔偿责任也是基于承营运人的营业性质所设定的严格责任[1]。所以对于从事营运的承运人来说，在其有权收取客票票款的情况下，仅在出于法定原因（如政府规定公共汽车对1.3米以下的儿童免票）或在承运人自愿许可特殊旅客无票搭乘的两种特定情况下,从事营运的承运人与无偿乘车的旅客之间存在运输合同关系,这两种特定情况下,无偿乘车的旅客有权基于客运合同关系向承运人主张人身损害赔偿。在这两种情形之外的非营运性质的机动车车主或司机与无偿搭车人之间并不存在运输合同关系。
2、无偿搭车人在搭车时与车主之间没有订立客运合同的意愿，因而双方之间不存在合同关系。

无偿搭车人在搭车时虽然经过司机或车主的同意，但这种同意并不构成合同意义上的合意。合同意义上的合意是指要约方或承诺方在发出要约或作出承诺时都有订立合同的意愿，一旦合同成立并生效，任何一方都应受合同的约束并且对违约方享有诉权。因为无偿搭车人在搭车时只是征得司机同意其无偿搭车，双方并无订立合同（包括客运运合同）的主观意愿，在司机主动邀请无偿搭车人无偿搭车时，无偿搭车人同意无偿搭车的意思表示也不意味着双方之间有订立合同（包括客运合同）的意愿。有合意但没有订立合同的意愿即不构成合同之债意义上的约束力。关于这一点，英美合同法中讲述的更清楚明确，例如，甲邀请乙到A酒店参加宴会，乙表示同意。但甲后因故取消了宴会， 则乙无权基于合同关系诉甲违约，因为甲、乙之间虽有共同赴宴的合意，但彼此之间却无订立合同的意愿，因此双方之间不存在合同关系，也没有关于共同赴宴的合同之债[2]。同样在无偿搭车人与司机之间也不存在关于无偿搭车的合同之债，即无偿搭车人无权诉请强制司机履行运送义务，同样司机也无权向无偿搭车人诉讼主张任何运费。无偿搭车人与司机之间的这种社会关系的特点决定了无偿搭车人与司机或车主之间不存在合同关系（包括客运合同关系）。

所以，无偿搭车人在向非营运的车主主张人身损害赔偿时，只能基于侵权提侵权之诉而不能对其提起违约之诉。


（二）司机或车主在什么情况下有权对无偿搭车人的人身损害不承担责任？