由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作，对中国的房地产市场曾经给予很多的关注，在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下，在高房价不符合社会道德的评价中，有人认为房地产行业是夕阳行业，其高利润，快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计，2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七，而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法，2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六，这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识，供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求（尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求）市场又是如何巨大？中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知，中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动，一是出口，二是投资，三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时，贸易保护主义悄然抬头之际，冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资，四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外，谁又能保证没有流入其他领域，从而催生新一轮的通货膨胀？内需之中最能看见成效非房地产莫属，原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业，二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展，三还在于通过节能建筑的推广，促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下，在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的，只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长，这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面？原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面：一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同，中国的土地供给只是使用权的出让，并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因，加上笔者对建筑市场的了解，笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格，催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难，从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行，这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施，对企业的注册资本做了较高的要求，对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一，譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税，这也直接导致了二手房交易的下降，买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然，这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折，但仍然处在一个渐进的路上，尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目，但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜，但现在调结构转型的呼声是越加的高亢，这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件，无论政府怎样的矢口否认，就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国，而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来，建设部从先期取消预制构件，采用现浇混凝土，到后来推行商品混凝土，又推行建筑节能，到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求，从而有了新的利润增长点。

如前面所言，所有竞争行业的利润都是趋零的，只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的，它在全国率先推出了绿色建筑的概念，使用了大量的环保技术，一是在政策方面获得一定帮助，二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言，建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于，一是没有认清楚其行业的本身特点，二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破，同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨，我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识，以期得到同行们的批评与指正。


青海省人大常委会


果洛藏族自治州自治条例
青海省人大常委会


（1990年4月16日果洛藏族自治州第八届人民代表大会第六次会议通过 1990年11月3日青海省第七届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 自治州的自治机关和人民法院、人民检察院
第三章 自治州的经济建设
第四章 自治州的财政管理
第五章 自治州的教育科学文化卫生事业
第六章 自治州的干部、职工和专业人才的培养和管理
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民族区域自治法》的规定，结合果洛藏族自治州的政治、经济、文化、民族特点制定本条例。
第二条 果洛藏族自治州（以下简称自治州）是青海省果洛地区藏族人民实行区域自治的地方。
自治州辖玛沁县、玛多县、甘德县、达日县、班玛县、久治县。
自治州首府设在大武镇。
第三条 自治州的自治机关是自治州人民代表大会和自治州人民政府。
自治机关行使下设区、县的市的地方国家机关的职权，同时行使自治权。
第四条 自治州的自治机关在中国共产党的领导下，团结和带领全州各族人民，以经济建设为中心，坚持四项基本原则，坚持改革开放，自力更生，艰苦奋斗，逐步把自治州建设成为经济繁荣、民族团结、社会安定、人民富裕、民主文明的民族自治地方。
第五条 自治州的自治机关维护国家统一，保证宪法和法律在本地方的遵守和执行，积极完成上级国家机关交给的各项任务。
自治机关在不违背宪法和法律的原则下，采取特殊政策和灵活措施，加速本州经济、教育、科学、文化、卫生等事业的发展。
上级国家机关的决议、决定、命令和指示，如有不适合自治州实际情况的，自治机关报经上级国家机关批准后变通执行或停止执行。
第六条 自治州的自治机关保障州内各民族一律平等，各民族公民都享有宪法和法律规定的权利，都必须履行宪法和法律规定的义务。
第七条 自治州的自治机关维护和发展平等、团结、互相的社会主义民族关系。禁止对任何民族的歧视和压迫，禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
第八条 自治州的自治机关保障州内各民族都有使用和发展本民族语言文字的自由，都有保持或者改革自己的风俗习惯的自由。
第九条 自治州的自治机关保障州内各民族公民有宗教信仰自由。任何国家机关、社会团体和个人不得强制公民信仰宗教或者不信仰宗教，不得歧视信仰宗教或不信仰宗教的公民。
自治机关加强宗教事务管理，保护正常的宗教活动，任何人不得利用宗教破坏社会秩序和民族团结，损害公民身体健康，干涉婚姻、计划生育，妨碍国家行政、司法、教育制度、生产建设和推广科学技术的活动。
宗教团体和宗教事务不受外国势力的支配。
第十条 自治州的自治机关加强社会主义精神文明建设，对各族公民进行坚持四项基本原则，反对资产阶级自由化的教育，进行爱国主义、社会主义、集体主义、艰苦奋斗、民族政策、民族团结、遵纪守法的教育；培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义公民，提高各民族人
民的思想道德素质。

第二章 自治州的自治机关和人民法院、人民检察院
第十一条 自治州人民代表大会是自治州的地方国家权力机关，它的常设机关是自治州人民代表大会常务委员会。
自治州人民代表大会常务委员会的组成人员中，藏族公民应占半数以上。
自治州人民代表大会常务委员会应有藏族公民担任主任或者副主任。
第十二条 自治州人民政府是自治州人民代表大会的执行机关，是自治州的地方国家行政机关。
自治州州长由藏族公民担任。
自治州的人民政府组成人员和所属部门的工作人员中，应尽量配备藏族人员。
自治州的一切工作部门和工作人员，必须廉洁奉公，接受人民的监督，全心全意为人民服务。
第十三条 自治州的自治机关执行职务时，同时或者分别使用藏、汉两种语言文字。
自治机关鼓励各民族干部互相学习语言文字。汉族干部要学习藏族的语言文字，藏族干部在学习使用本民族语言文字的同时也要学习全国通用的普通话和汉文。对能够熟练使用藏、汉两种语言文字的干部予以奖励。
自治州的国家机关和企事业单位的公章、牌匾，一律并用藏、汉两种文字。
自治州的自治机关设立藏语文翻译和研究工作机构，做好藏语文的翻译和研究工作，促进藏语文不断发展。
第十四条 自治州中级人民法院和自治州人民检察院应当有藏族公民担任院长或副院长、检察长或副检察长，工作人员中应当尽量配备藏族人员。
自治州的人民法院和自治州人民检察院依法独立行使审判权、检察权。在审判和检察活动中，同时或分别使用藏汉两种语言文字，保障各民族公民都有使用本民族语言文字进行诉讼的权利，对不通晓藏语文或汉语文的诉讼参与人，应当为他们翻译。

第三章 自治州的经济建设
第十五条 自治州的自治机关在国家计划指导下，根据本州的实际情况，制定经济建设的方针、政策和计划，自主地安排管理经济建设事业。
自治机关根据法律规定和自治州的经济发展特点，合理调整生产关系，大力发展生产力，改革经济管理体制，发展社会主义有计划的商品经济。
第十六条 自治州的自治机关坚持以牧为主，多种经营，开发资源，加工增值，治穷致富的经济建设方针。
自治机关坚持公有制为主体，发展多种经济成份，充分发挥国营经济的主导作用，鼓励个体经济、私营经济的发展。
第十七条 自治州的自治机关依照法律规定，管理和保护州内矿藏、水流、森林、草原、土地及珍稀动植物等自然资源，禁止任何组织或个人破坏自然资源，对可以由本州开发的自然资源，优先合理开发利用。
第十八条 自治州的自治机关坚持立草为业，防疫灭病，改善生产条件，提高总增，增加商品的牧业生产方针，促进畜牧业的持续、稳定、协调发展。
第十九条 自治州的自治机关坚持草业先行，逐步增加对草场建设的投入，加强对草原的保护、管理和建设，建立完善草原管理和建设制度，实行草场公有，承包给集体和个人使用，实行谁使用、谁管理、谁建设的承包经营制，草场的使用权可以依照法律的规定转让。鼓励群众进行围
栏、种草、棚圈、定居点的配套建设，提高防灾、抗灾能力，改善群众生产、生活条件。
第二十条 自治州的自治机关推广季节畜牧业，组织引导群众合理调整畜群、畜种结构，增加母畜比例，搞好土种选育，提高牲畜质量，稳定和发展牲畜基数，实行科学养畜，提高牲畜的繁活率、总增率、出栏率和商品率，提高畜牧业经济效益。
第二十一条 自治州的自治机关重视畜病防治工作，坚持预防为主，防检结合，以检促防，防重于治，加强畜牧兽医工作队伍建设，建立健全畜疫防治网络和责任制，搞好畜疫防治工作。
第二十二条 自治州的自治机关稳定和不断完善各种形式的家庭联产承包责任制，坚持自愿互利，提倡和鼓励各种形式的合作与联合。稳妥地推进适度规模经营，促进畜牧业经济向现代化方向发展。
第二十三条 自治州的自治机关对小块农业区实行农牧林结合，多种经营，全面发展的方针，发展农田水利，推广良种和药剂灭草等先进技术，提高粮油产量。
第二十四条 自治州的自治机关对国营林场实行以营林为基础，普遍护林，积极造林，采育结合，永续利用的方针。
自治机关有权经营和管理本州区域内的森林，允许将国家不便管理的疏林地、次林地承包给集体和个人经营，宜林的荒山、荒坡可以划给集体和个人植树造林，谁种谁有，允许继承和转让。
自治机关加强林木的管护工作，禁止滥伐，严防火灾，保护林业资源。
第二十五条 自治州的工业建设实行新建、改建、扩建和技术更新、挖潜改造并举，根据本州资源，优先发展以畜产品和土特产品加工为主的加工业，积极发展采矿业。
自治机关在上级国家机关帮助下，发展民族用品生产，并在资金、技术、税收和原材料供应方面给予优惠。
第二十六条 自治州的自治机关重视发挥国营企业的作用，加快和深化企业经营机制的改革，搞活全民所有制企业，坚持完善厂长（经理）负责制和职工代表大会制，完善企业内部管理责任制，提高经济效益。
第二十七条 自治州的自治机关在国家计划指导下，根据自治州的财力、物力和发展需要，自主地安排地方基本建设项目。
第二十八条 自治州的自治机关组织引导群众合理利用当地资源，发展乡镇企业，在自愿互利原则下，集体、个人可以联合或单独兴办企业，自主经营，自负盈亏，独立核算，照章纳税。
第二十九条 自治州的自治机关积极开展对州外经济技术合作，引进人才、技术、资金和设备，提倡和鼓励州外国营、集体和个人来州合资或独资兴办各种企业、事业，并在场地、税收、服务设施等方面给予优惠。
第三十条 自治州的自治机关支持上级国家机关和经济组织在自治州开发资源，兴办企业、上级国家机关和经济组织在自治州开发资源，兴办企业的时候，应当照顾自治州和当地群众的利益，作出有利于自治州经济建设的安排，尊重自治州的自治权，接受自治机关的监督。
上级国家机关和经济组织在本州兴办企业，要给自治州返还一部分利税，返还比例由双方根据国家规定的原则协商确定，返还给自治州的部分，不列为自治州的财政包干基数，不抵减上级补贴，作为自治州发展经济建设的专项资金，由自治州自行安排使用。
第三十一条 自治州的自治机关积极发展交通运输、邮电通信事业，加强对公路、邮电通信设施的保护、改造、管理和利用。
自治机关在上级国家机关扶持下，采取民办公助的办法，建设乡村公路，改善交通条件。
第三十二条 自治州的自治机关在国家计划指导下，实行以国营商业为主导，多渠道、少环节的商品流通体制，积极发展国营、集体和个体商业，发展集市贸易，促进民族经济的发展。
自治州的国营商业、供销和医药企业享受国家民族贸易政策的照顾。
第三十三条 自治州的自治机关积极发展出口商品生产，依照国家规定，所得外汇留成由自治州自行管理使用。
第三十四条 自治州的自治机关自主安排利用完成国家收购计划上调任务以外的畜产品和土特产品。
自治机关允许集体和个人在完成国家计划收购、上调任务以外的牧副土特产品投入市场，自由购销。
第三十五条 自治州的自治机关重视和加强扶贫工作，采取放宽政策、经济扶持、减轻负担、推广科学技术、培养和引进人才、开展多种经营等措施，改变贫困地区的贫困落后面貌，尽快实现脱贫致富。

第四章 自治州的财政管理
第三十六条 自治州的财政是一级地方财政，是青海省财政的组成部分。
自治机关加强财政管理，严格执行财政纪律，开源节流，增收节支，提高投资和经济效益。
自治机关有管理本州财政的自主权，自行安排使用收入的超收和支出的节余资金。
第三十七条 自治州的自治机关对上级国家机关给自治州的各类专项拨款，根据有关管理规定，自主地安排使用。
第三十八条 自治州的自治机关在执行国家税法时，对属于自治州财政收入的某些需要从税收上加以照顾和鼓励的，按照有关规定，实行减税或免税，因实行减免税收而减少收入的部分，需要申报上级财政给予补贴的，报上级国家机关批准。
第三十九条 自治州的自治机关在执行财政预算过程中，由于企业、事业隶属关系变更以及遇有重大灾害等，使自治州预算收入减少、支出增加时，申报上级国家机关给予调整和补助。
第四十条 自治州的自治机关根据国家有关规定原则，结合本州实际情况，制定本州的各项开支标准、定员、定额的补充规定和具体办法，报省人民政府批准后执行。

第五章 自治州的教育科学文化卫生事业
第四十一条 自治州的自治机关根据本州实际，积极发展教育、科技、文化、卫生、体育等事业，不断提高各族人民的科学文化素质和健康水平。
第四十二条 自治州的自治机关根据国家教育方针，依照法律规定，结合本州实际，制定本州的教育规划，决定各级各类学校的设置、学制、办学形式、教学内容、教学用语和招生办法。
第四十三条 自治州的自治机关实施初等义务教育，加强扫盲教育、职业技术教育、成人教育和学前教育，发展中等教育，形成具有民族特点和地方特色的教育网络。
第四十四条 自治州的自治机关大力发展民族教育，集中办量办好民族小学、民族中学和民族中等专业学校。
民族中学和民族中等专业学校教职工的编制略高于一般学校。
自治机关重视智力投资，随着自治州经济的发展和财政收入的增加，逐步提高财政预算内教育经费支出所占的比例。任何组织或个人不得克扣、截留、挪用教育经费。不得随意占用校址、校舍、校办牧场等设施。
第四十五条 自治州的中、小学教育，以全日制为主，公办为主，寄宿为主，多种形式办学。农牧民子女实行免费入学。寄宿小学和民族中学实行助学金制，学生口粮供应、医疗费由国家负担。
自治州的中、小学开展勤工俭学，改善办学条件。
第四十六条 自治州的民族小学和民族中学，在藏语文授课的同时，应设汉文课，推广全国通用的普通话。
第四十七条 自治机关实行以国家办学为主，同时支持国营企业、集体经济组织办学，鼓励其他社会办量和个人捐资助学。
第四十八条 自治州的中等专业学校在招生时，在同等条件下，优先招收藏族考生，对在本州同等教育条件下就学的其他民族考生也予以照顾。
自治州每年经过考试。选送一批优秀的藏族青少年进入上级国家机关指定的民族班和预科班学习。
第四十九条 自治州的自治机关重视提高教师队伍素质，加强师范教育，有计划地培养中小学教师；通过各种途径，组织高中和中等专业学校教师到州内外进修深造，提高教师的政治和业务素质。
第五十条 自治州的自治机关保障教师的合法权益，树立尊师重教的社会风尚，提高教师的社会地位，改善教师的工作和生活条件，对在本州长期坚持教育工作和做出突出贡献的优秀教师给予奖励。
第五十一条 自治州的自治机关重视科学技术的发展，坚持经济建设依靠科学技术，科学技术面向经济建设的方针，自主地制定科学技术发展规划，建立健全科研机构，普及科学技术知识，推广科学技术成果，振兴牧业经济。
第五十二条 自治州的自治机关继承和发展具有民族特色的文学、艺术，努力办好图书、广播、电影、电视等文化事业，收集、发掘、整理、研究本地区文化遗产，保护文物古迹。
自治机关积极发展文化事业，逐步增加投资，加强文化设施建设，巩固和发展基层电影放映队，增加电视卫星接收站，丰富群众文化生活。
第五十三条 自治州的自治机关坚持医疗卫生工作面向基层，实行预防为主，中、藏、西医相结合的方针，积极发展各级医疗卫生事业，建立健全医疗卫生机构，改善医疗卫生条件，加强地方病和疫病的普查防治工作。
自治机关继承发扬藏族医学，推广新的卫生医疗技术，大力发展现代医药和藏医药事业。
自治机关加强妇幼保健工作，普及卫生常识，开展爱国卫生运动，改善卫生条件。
自治机关依法鼓励和支持有条件的寺院办医和经考核合格的私人行医。
第五十四条 自治州实行计划生育，提倡优生优育，提高人口素质，使人口增长与本州的经济发展相适应。
第五十五条 自治州自治机关积极发展体育事业，开展具有民族特色的群众性体育活动，增强人民体质。

第六章 自治州的干部、职工和专业人才的培养和管理
第五十六条 自治州的自治机关根据社会主义建设的需要，采取各种措施，从当地民族中，大量培养、选拔、使用各级干部和各种科学技术、经营管理等专业人才和技术工人，并注意在妇女中培养各级干部和各种专业技术人才。
自治机关加强对干部、职工的培训，重点选派优秀的藏族干部和科学技术人员到省内外各级各类教学科研单位培训深造，不断提高业务素质和工作能力。
第五十七条 自治州的自治机关按照国家就业方针和劳动人事计划，结合本州实际，制定招工招干办法，州内的干部、职工自然减员缺额，由自治州自行补充。
自治州的国家机关、企业、事业单位在招收人员时，根据国家规定的定额和条件，优先招收藏族人员。
上级国家机关设在自治州内的企、事业单位招收人员时，应当优先招收当地少数民族人员。
第五十八条 自治州的自治机关根据本州实际，制定优惠政策，鼓励各种专业人员为自治州经济和社会发展作出贡献。

自治机关重视基层干部队伍的建设，有计划地培训乡级干部，对乡机关工作的干部、职工待遇从优。
自治机关稳定和鼓励各种专业人员来自治州参加各项建设，对来自治州参加各项建设的外地专业人员，除享受本州的各项优惠待遇外，并在解决其家属户口及子女就业等方面给予照顾。
第五十九条 自治州的自治机关根据国家政策和本州实际情况，对在本州长期工作的干部、职工，在生活待遇、子女就业等方面给予适当照顾，在离、退休时待遇从优，并颁发荣誉证书，具体实施办法由自治州人民政府制定。

第七章 附 则
第六十条 每年8月4日为自治州建州纪念日。
第六十一条 本条例经自治州人民代表大会通过，报青海省人民代表大会常务委员会批准后，自1991年1月1日起施行。
本条例由自治州人民代表大会常务委员会负责解释。



1990年11月3日