湖北省鄂州市人民政府


鄂州市人民政府关于印发《鄂州市物业管理实施细则》的通知



鄂州政发〔2006〕26号

各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市物业管理实施细则》已经2006年10月23日市政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。



二OO六年十一月三日　




鄂州市物业管理实施细则

第一章 总则

第一条　为规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条　本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。
本细则所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和相应场地。所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条　市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责组织本细则的实施，负责对全市范围内的物业管理活动进行监督、指导和管理。
公安、工商、物价、建设、规划、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
第四条　本市新建住宅区应当实行物业管理；未实行物业管理的旧住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。

第二章　业主及业主大会

第五条　房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，同时，应依照本细则和业主大会议事规则开展活动，并接受市房产管理部门的指导。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：
（一）物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理；
（二）住宅物业建筑面积不低于3万平方米；
（三）与社区居民委员会自治区域相适应。
第八条　业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条　有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负责组织召开。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法房产套数计算，每一套计一票。业主的投票权以记名的形式行使。
第十条　业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应能代表物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主。
采用征求意见形式的，应当在征求意见前15日内通知全体业主，并告知会议议题的议程。征求意见的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效，且应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责组织，每年至少召开一次。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。同时应告知相关的居民委员会，并邀请居委会代表、物业使用人列席。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会可以由5至15人组成，具体人数根据物业管理区域的大小确定。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市房产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十四条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十五条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房产管理部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三章 前期物业管理

第十六条　建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。
第十七条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十八条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十九条　建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。
第二十条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二十一条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四章　物业管理服务

第二十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第二十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十四条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十五条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十六条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第二十七条　物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。
物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。
物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第二十八条　物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费；超过半年的，全额交纳物业服务费。
第二十九条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五章 物业配套设施建设

第三十一条　按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后，凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑后期物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。
第三十二条　旧住宅小区应按照规范要求，在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施；开发主体已消亡的，各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。
第三十三条　在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起，凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅，应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。
第三十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章 物业的使用与维护
第三十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十六条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第三十七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十九条　住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。
第四十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十一条　物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物业共用部位；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）发生超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十二条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，有关主管部门不得审批。

第七章　罚 则

第四十三条　违反本细则规定依照国务院《物业管理条例》相关责任条款进行处理。

第八章　附 则

第四十四条　本细则自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅区物业管理试行办法》（鄂州政发〔2001〕73号）同时废止。


中国证券监督管理委员会


境外上市公司董事会秘书工作指引
证监会



为了促进境外上市公司（以下简称“公司”）规范运作，充分发挥董事会秘书的作用，加强对董事会秘书工作的指导，根据《国务院关于股份有限公司境外募集股份及上市的特别规定》、《到境外上市公司章程必备条款》等有关境外发行上市法规和规则，并参照境内外有关董事会秘书
管理办法，现就公司董事会秘书工作提出如下要求：

第一章 董事会秘书的地位、主要任务及任职资格
第一条 董事会秘书是公司高级管理人员，承担法律、法规及公司章程对公司高级管理人员所要求的义务，享有相应的工作职权，并获取相应的报酬。
第二条 董事会秘书的主要任务是协助董事处理董事会的日常工作，持续向董事提供、提醒并确保其了解境内外监管机构有关公司运作的法规、政策及要求，协助董事及经理在行使职权时切实履行境内外法律、法规、公司章程及其他有关规定；负责董事会、股东大会文件的有关组织和
准备工作，作好会议记录，保证会议决策符合法定程序，并掌握董事会决议执行情况；负责组织协调信息披露，协调与投资者关系，增强公司透明度；参与组织资本市场融资；处理与中介机构、监管部门、媒体的关系，搞好公共关系。
第三条 公司董事会秘书应具备境外上市的专业知识和有关法律法规知识，原则上应懂外语，熟悉公司经营情况和行业知识，掌握履行其职责所应具备的相关知识，具备良好的个人品质和职业道德，具有较强的公关能力和协调能力。
第四条 董事会秘书必须符合境外监管机构及有关上市规则的要求。应具有大学专科以上学历，具有3年以上从事金融或财务审计、工商管理或法律等方面的工作经历，参加过中国证监会及其他机构组织的董事会秘书任职资格培训并考核合格。
具有《到境外上市公司章程必备条款》第112条规定情形之一的自然人不得担任董事会秘书。
第五条 公司董事会聘任董事会秘书前应报中国证监会备案，应予公开披露。备案的主要资料包括：（1）董事会秘书的履历、学历证明（复印件）、相关工作经历；（2）有关培训及任职资格证书；（3）董事会出具的董事会秘书聘任文件；（4）监管部门要求的其他资料。
第六条 公司董事会秘书原则上应由专职人员担任。如果公司董事或其他高级管理人员兼任，必须保证能有足够的精力和时间承担董事会秘书的职责。公司总经理（不含副职）、财务负责人不得兼任董事会秘书。

第二章 董事会秘书的职权范围
第七条 组织筹备董事会会议和股东大会，准备会议文件，安排有关会务，负责会议记录，保障记录的准确性，保管会议文件和记录，主动掌握有关决议的执行情况。对实施中的重要问题，应向董事会报告并提出建议。
第八条 为强化公司董事会的战略决策和导向功能，董事会秘书应确保公司董事会决策的重大事项严格按规定的程序进行。根据董事会要求，参加组织董事会决策事项的咨询、分析，提出相应的意见和建议。受委托承办董事会及其有关委员会的日常工作。
第九条 董事会秘书作为公司与证券监管部门的联络人，负责组织准备和及时递交监管部门所要求的文件，负责接受监管部门下达的有关任务并组织完成。
第十条 负责协调和组织公司信息披露事宜，建立健全有关信息披露的制度，参加公司所有涉及信息披露的有关会议，及时知晓公司重大经营决策及有关信息资料。
第十一条 负责公司股价敏感资料的保密工作，并制定行之有效的保密制度和措施。对于各种原因引致公司股价敏感资料外泄，要采取必要的补救措施，及时加以解释和澄清，并通告境外上市地监管机构及中国证监会。
第十二条 负责协调组织市场推介，协调来访接待，处理投资者关系，保持与投资者、中介机构及新闻媒体的联系，负责协调解答社会公众的提问，确保投资人及时得到公司披露的资料。组织筹备公司境内外推介宣传活动，对市场推介和重要来访等活动形成总结报告，并组织向中国证
监会报告有关事宜。
第十三条 负责管理和保存公司股东名册资料、董事名册、大股东的持股数量和董事股份的记录资料，以及公司发行在外的债券权益人名单。可以保管公司印章，并建立健全公司印章的管理办法。
第十四条 协助董事及经理在行使职权时切实履行境内外法律、法规、公司章程及其他有关规定。在知悉公司作出或可能作出违反有关规定的决议时，有义务及时提醒，并有权如实向中国证监会及其他监管机构反映情况。
第十五条 协调向公司监事会及其他审核机构履行监督职能提供必须的信息资料，协助做好对有关公司财务主管、公司董事和经理履行诚信责任的调查。
履行董事会授予的其他职权以及境外上市地要求具有的其他职权。

第三章 董事会秘书的法律责任
第十六条 董事会秘书对公司负有诚信和勤勉的义务，应当遵守公司章程，忠实履行职责，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋私利。董事会秘书在需要把部分职责交与他人行使时，必须经董事会同意，并确保所委托的职责得到依法执行，一旦发生违法行为，董事会
秘书应承担相应的责任。中国证监会对董事会秘书的工作，可给予或建议给予必要的鼓励或处分。
第十七条 董事会秘书在任职期间出现下列情形之一时，董事会应终止对其聘任：（1）未能履行有关职责和义务，对公司造成重大损失；（2）在执行职务时违反法律、法规、公司章程及其他有关规定，造成严重后果或恶劣影响；（3）泄露公司机密，造成严重后果或恶劣影响；（
4）监管机构认为其不具备继续出任董事会秘书的条件；（5）董事会认定的其他情形。中国证监会对董事会秘书的工作可给予或建议给予必要的鼓励或处分。
第十八条 被解聘的董事会秘书离任前应接受公司监事会的离任审查，并在公司监事会的监督下，将有关档案材料、尚未了结的事条、遗留问题，完整移交给继任的董事会秘书。董事会秘书在离任时应签订必要的保密协议，履行持续保密义务。

第四章 其 他
第十九条 公司董事、经理及公司内部有关部门要支持董事会秘书依法履行职责，在机构设置、工作人员配备以及经费等方面予以必要的保证。公司各有关部门要积极配合董事会秘书工作机构的工作。
第二十条 公司不得无故解聘董事会秘书，董事会秘书的变动必须事先报中国证监会备案并通知境外上市地有关监管机构。公司董事会终止聘任前任董事会秘书的同时，须按规定的程序和手续重新聘任董事会秘书。
第二十一条 本指引由中国证监会负责解释或补充修订。



1999年4月8日